Un ou deux contrats de bail ?
Vous avez l’occasion de louer un cabinet bien situé dans un immeuble comprenant aussi une partie habitation. Mieux vaut-il opter pour un ou deux contrats de bail ? Quel est le meilleur choix et pourquoi ?
Louer un “immeuble à usage mixte”
Professionnel et privé. Vous louez en ville un immeuble bien situé dont vous utilisez le rez-de-chaussée pour votre cabinet et l’étage pour votre habitation. Conclure un seul bail pour tout l’immeuble, cela présente alors des inconvénients.
Vous déménagez. Quelques années plus tard, votre famille s’est agrandie et la partie habitation est devenue un peu petite. Vous souhaitez dès lors trouver une maison plus spacieuse en dehors de la ville. Mais vu la situation idéale de l’immeuble, vous voudriez y maintenir votre cabinet. Autrement dit, vous ne voulez quitter que la partie habitation. Votre contrat de bail porte toutefois sur les deux parties indistinctement, et le bailleur pourrait donc vous refuser un renon partiel. Bref, vous dépendez de sa bonne volonté.
Quel délai de préavis ? Cela aussi peut poser problème. De fait, si vous souhaitez résilier votre bail, on peut se demander si ce sont les délais de préavis légaux des baux de résidence principale qui s’appliqueront à l’ensemble de l’immeuble (parce que vous en utilisez la moitié à titre privé) ou les délais de préavis du droit commun des baux à loyer (parce que vous en utilisez la moitié à titre professionnel). Il peut donc y avoir matière à discussion et la notification d’un “mauvais” préavis peut avoir des conséquences fâcheuses.
Donc… il peut être intéressant de conclure deux contrats séparés : un “bail de résidence principale” pour la partie privée et un “bail de droit commun” pour la partie professionnelle.
L’avantage de prévoir deux contrats
Le préavis. Avec un bail de droit commun, vous n’êtes pas lié par des délais de préavis légaux et pouvez les fixer vous-même. Vous pouvez ainsi stipuler dans le bail relatif à la partie professionnelle des délais identiques à ceux applicables à votre résidence principale, pour, d’une part, pouvoir résilier les deux contrats en même temps si vous le souhaitez et, d’autre part, bien protéger votre cabinet vis-à-vis du bailleur, vu que les délais de préavis du bail de résidence principale sont assez avantageux pour le locataire. En procédant de la sorte, le délai à observer ne pourra plus être source de contestation.
Intéressant aussi sur le plan fiscal ! Si vous avez un seul contrat de bail et déduisez 50 % des loyers en frais professionnels, votre contrôleur pourrait estimer de son côté que seuls 30 % sont déductibles. Vous devrez alors prouver que ces 50 % sont bien corrects. Si vous avez par contre un contrat distinct pour la partie professionnelle, dont le loyer s’élève aussi à 50 % du loyer total de l’immeuble, le contrôleur devra lui-même démontrer qu’une partie du loyer n’est pas professionnelle, ce qui est beaucoup plus difficile.
Pour le bailleur. L’inconvénient, pour lui, c’est que vous pourrez quitter plus facilement une partie de l’immeuble. Il ne sera pas évident de le convaincre d’y consentir... Pour le reste, conclure deux contrats ne le préjudicie pas, au contraire même. S’il n’a qu’un seul contrat et que vous déduisez une partie des loyers en frais professionnels, il sera plus lourdement imposé sur la totalité des loyers à moins que le bail n’ait prévu un loyer distinct pour la partie professionnelle (il ne sera alors imposé plus fortement que sur ce loyer). Avec deux contrats, il ne risquera plus d’être imposé davantage sur l’intégralité des loyers, mais seulement sur la partie professionnelle.
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