Une importante décision judiciaire
Notre Cour suprême a, très récemment, rendu un important arrêt sur ces constructions basées sur le droit d’usufruit. Qu’en retenir ?
Ces constructions, où votre société achète l’usufruit d’un immeuble pour p.ex. 15 ou 20 ans et où vous, son dirigeant, en achetez la nue-propriété, nous les avons évoquées à plusieurs reprises dans cette lettre de conseils. Au terme du droit d’usufruit, vous devenez le plein propriétaire du bien. C’est ce qui en fait tout l’intérêt (fiscal).
Les avantages ? Ils sont nombreux, vous le savez. Ainsi, le fait p.ex. que vous payez la plus grosse partie de l’immeuble (p.ex. 70 % ou 80 %) avec des revenus bruts, que votre société peut indirectement amortir le terrain, ce qui ne serait sinon pas possible, qu’elle peut emprunter pour acheter son usufruit et déduire les intérêts qui en découlent, etc. Mais, parfois, le fisc met des bâtons dans les roues de celui qui s’est engagé dans cette voie…
La principale arme du fisc dans sa lutte contre cette construction était la “disposition anti-abus” (art. 344, § 1 CIR). Il tentait de démontrer qu’au lieu d’acheter l’immeuble avec votre société, vous pouviez tout aussi bien l’acheter en totalité à titre personnel pour le louer ensuite à votre société. Il “requalifiait” l’usufruit en une location. Autrement dit, vous louez dans ce cas à votre propre société et, comme vous le savez aussi, vous ne pouvez alors demander qu’un loyer limité. S’il dépasse le RC indexé x 6,083 (exercice d’imposition 2008), l’excédent devient une rémunération et l’imposition prend un tout autre aspect…
La Cour de cassation. Elle a clairement dit qu’il était impossible d’ainsi requalifier un usufruit en une location. Le fisc y perd donc son arme principale. Bonne nouvelle…
Attention ! Continuez toujours à évaluer correctement la valeur de l’usufruit si vous optez pour une telle construction. De préférence, ayez un rapport révisoral bien étayé, car le fisc pourrait sinon être tenté de s’en prendre à la valorisation de l’usufruit. Le mieux serait que le réviseur fasse établir la valeur locative du bien, qui est cruciale dans tout ce calcul, par un expert (un agent immobilier agréé p.ex.).
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