Des indications pour l'évaluer correctement ?
Il reste important, disons-nous en p. 1, d'évaluer correctement le rapport entre usufruit et nue-propriété (sans l'exagérer, donc). Etes-vous toujours dans le bon avec un rapport de p.ex. 80-20, comme on le prétend parfois ?
Suite à une jurisprudence récente de la Cour de cassation (cf. p. 1), le fisc ne peut en principe plus requalifier un usufruit en un bail à loyer. En revanche, il peut encore en contester la valeur. S'il juge que cet usufruit ne vaut pas 80 % de la valeur de la pleine propriété, mais 50 % seulement, il peut voir dans les 30 % de différence un "avantage de toute nature" (votre société les paie en fait à votre place) à ajouter à votre rémunération imposable. Très ennuyeux… Mieux vaudrait donc l'évaluer de façon réaliste, mais d'un autre côté, pas trop bas non plus, car plus élevée est la valeur de l'usufruit, plus important est votre profit fiscal. Comment procéder ?
Ces 80 %
D'où viennent-ils ? Il n'existe pas de règles d'évaluation spécifiques en matière d'impôts sur les revenus. Voilà pourquoi on se raccroche souvent à une règle contenue à l'article 21 du Code des droits de succession, à savoir que "la valeur forfaitaire de l'usufruit d'un immeuble constitué sur la tête d'un tiers pour un temps limité se calcule en capitalisant le produit locatif annuel du bien au taux de 4 %, sans que le résultat de ce calcul ne puisse dépasser 20 fois ce produit annuel et sans que la valeur de l'usufruit ne puisse dépasser 80 % de la valeur totale du bien".
Où se situe "l'erreur" ? On en déduit souvent une évaluation de l'usufruit à 80 % de la valeur totale du bien et de la nue-propriété à 20 % de cette valeur. C'est toutefois aller trop vite en besogne. En premier lieu, cet article du Code des droits de succession ne donne pas une méthode de calcul qui prévaut en matière d'impôts sur les revenus. Et, ensuite, ces 80 % sont un maximum et pas un taux qu'il est possible d'appliquer ainsi en toutes circonstances.
Comment déterminer cette valeur alors ?
Le vrai critère. Une seule chose compte et c'est la valeur économique de l'usufruit, déterminée à partir du produit locatif escompté de l'immeuble, diminué des frais d'entretien ordinaires. Un montant à actualiser au taux normal du marché. De fait, si vous présupposez un produit locatif de 500 € par mois, vous devez obtenir aujourd'hui moins pour couvrir le loyer mensuel du bien d'ici 20 ans.
Exemple. Vous achetez un cabinet pour un prix de 200 000 €. Le produit locatif escompté est de 750 € et les frais d'entretien escomptés de 150 € par mois. Le loyer annuel net escompté est donc de 7 200 €. Actualisé sur 20 ans à un taux de 5 %, cela donne environ 91 000 €. Telle est la valeur actuelle de l'usufruit du bien sur 20 ans. Voilà qui ne correspond donc qu'à 46 et non 80 % de la valeur de l'immeuble…
Comment constituer un (bon) dossier ?
Le niveau de l'usufruit est fonction des arguments que vous pouvez avancer au sujet du produit locatif escompté. Il peut en résulter une valeur inférieure, mais aussi supérieure à 80 % de la valeur totale du bien.
Conseil. Armez-vous en recherchant des points de comparaison environnants, par le biais p.ex. d'un notaire, d'un agent immobilier, de baux d'immeubles comparables, etc. Ou demandez à un réviseur d'entreprises de vous établir un rapport d’évaluation.
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