FISCALITé - USUFRUIT - 13.03.2008

L’échéance arrive juste un peu trop tôt…

Vous avez opté il y a 19 ans, lors de l’achat d’une maison avec un cabinet attenant, pour une construction consistant pour vous à acquérir la nue-propriété du bien et votre société son usufruit pour une durée de 20 ans. Cet usufruit s’éteindra donc dans un an et vous deviendrez plein propriétaire de l’immeuble. Contrairement à vos prévisions, vous ne pouvez toutefois pas encore mettre fin à vos activités. Si vous ne réagissez pas, votre société perdra un important poste de frais.

Pouvez-vous “prolonger” l’usufruit ?

Oui et non... En principe, vous ne pouvez pas prolonger ainsi l’usufruit en cours de 5 ans. Vous devez donc d’abord le laisser venir à expiration, puis le revendre (en tant que plein propriétaire) à votre société pour p.ex. 5 ans. Votre société vous versera alors une indemnité sur laquelle vous ne serez en principe pas imposé et elle pourra de son côté amortir à nouveau son usufruit.

Cher… Vous devrez toutefois repasser devant le notaire et votre société devra à nouveau payer des droits d’enregistrement sur cet achat (12,5 % à Bruxelles et en Wallonie et 10 % en Flandre). Cet usufruit devra bien sûr à nouveau être évalué correctement, par un comptable ou un réviseur, qui ne travaillent pas gratuitement… Ces frais sont néanmoins déductibles pour votre société.

Autres problèmes éventuels. Imaginez que vous rencontriez des problèmes de santé après 2 ans et que vous souhaitiez arrêter de travailler. Vendre votre société et mettre fin à l’usufruit de manière anticipée pourrait susciter la méfiance de votre contrôleur (vous n’avez en effet pas été imposé sur la contrepartie de l’usufruit). Si vous ne vendez pas votre société, mais que vous la “liquidez”, vous obtiendrez cet usufruit en tant qu’actionnaire et elle pourra se voir imposée sur une plus-value.

Et si vous louez le bâtiment... ?

Une bonne alternative ? L’usufruit venant à échéance, vous pourriez également donner l’immeuble ou le cabinet en location à votre société. Un contrat de bail se résilie en effet facilement et peut prévoir par ailleurs que la société-locataire devra supporter certains frais (plus ou moins comme avec un usufruit). Vous ne devrez pas non plus payer de droits d’enregistrement (si ce n’est 0,2 %, ce qui est négligeable). Le loyer que vous paie votre société, elle peut le déduire. Vous-même serez toutefois imposé sur ce loyer (p.ex. à 50 %), pas sur l’indemnité payée en contrepartie de l’usufruit.

Attention ! Ne demandez pas un loyer trop élevé. La partie du loyer excédant le RC non indexé x 6,083 (exercice d’imposition 2008) est en effet considérée comme une rémunération. Lorsque le RC est faible, le loyer que vous pouvez demander peut s’avérer décevant.

Conseil n° 1. Vous pouvez demander à votre société de payer le loyer par avance, pour une période de p.ex. 5 ans. Votre société pourra le déduire en une fois, tandis que de votre côté, il sera imposé au prorata, sur 5 ans.

Conseil n° 2. Consultez votre comptable avant de faire un choix entre l’usufruit et la location. Votre situation particulière doit en effet être prise en compte, ce qui implique de calculer une série d’éléments : la hauteur du RC de l’immeuble, le prix de vente que vous pourriez demander pour un usufruit de 5 ans, le temps que vous comptez encore travailler, …