Mener votre droit de superficie à bonne fin…
Avant, on recourait souvent, dans les projets de construction de nouveaux immeubles, au droit de superficie, et cela en raison de ses multiples avantages : amortissements, déduction d’intérêts, récupération de la TVA, etc. Mais…
Avant…
Vous accordiez à votre société un droit de superficie sur un terrain dont vous étiez le propriétaire à titre personnel. Votre société y construisait un bel immeuble et, au terme de son droit de superficie, le “droit d’accession” vous faisait devenir le propriétaire des constructions, sans conséquences fiscales. Du moins, tel était le but poursuivi…
Le fisc s’est toutefois attaqué à cette construction juridique depuis quelque temps, estimant qu’au moment où vous devenez propriétaire du bâtiment, à la fin du droit de superficie, vous bénéficiez d’un avantage de toute nature, imposable vu que vous ne payez pas de contrepartie à votre société.
Comment l’éviter ?
La solution ? Pour éviter ce problème, deux possibilités : apporter le terrain à votre société ou le lui vendre. L’une ou l’autre de ces actions doit intervenir avant la fin du droit de superficie, cela va de soi.
La conséquence ? Votre société est désormais propriétaire de tout l’immeuble. Dès lors, si elle le vend par la suite, elle en retirera certes le prix de vente, mais sera aussi imposée sur la plus-value qu’elle a réalisée. Or, l’objectif du droit de superficie à l’époque était précisément d’éviter cela. Il y a donc là un choix déchirant à faire, mais nous allons voir que la cession a aussi ses avantages.
Des avantages inattendus ?
Un apport. Si vous optez pour un apport, vous augmentez le capital de votre société (moyennant toutes les formalités requises bien sûr) et il n’en coûte à celle-ci que 25 € de droits d'enregistrement. Conseil. Cela lui vaudra plus d’intérêts notionnels à déduire (sauf si vous résidez dans l’immeuble construit). Elle pourra aussi désormais vous distribuer plus de dividendes (passibles il est vrai de 25 % de précompte mobilier) sans y perdre ses taux réduits d’imposition (le maximum étant de 13 % de son capital libéré). Et si vous avez une créance sur elle (en compte courant p.ex.), vous pourrez en retirer plus d’intérêts sans risque de requalification en des dividendes. Puis, plus tard, vous pourriez envisager de réduire son capital pour en retirer de l’argent à bon compte fiscal.
Une vente. Si vous choisissez de vendre votre terrain à votre société, celle-ci doit payer 12,5 % de droits d’enregistrement sur sa valeur (déductibles fiscalement il est vrai), mais cela vous permet d’en retirer immédiatement un revenu en principe exonéré d’impôt. Ou, si elle ne vous le paie pas immédiatement, de faire ici aussi intervenir votre compte courant.
Combiner les deux. Vous pouvez aussi apporter une partie de votre terrain à votre société et lui en vendre l’autre partie.
Les droits de succession. Vous pourriez également tirer profit d’une planification successorale adéquate. Supposons que l’immeuble ait une valeur de 2 000 000 €. Si les enfants en héritent après le décès de leurs deux parents (mariés sous le régime légal), les droits de succession s'élèveront, au terme des deux successions, à quelque 300 000 €. Si l’immeuble est logé dans une société, une donation des actions de celle-ci peut réduire ce coût à 60 000 € (3 % de droits de donation) ou même à néant.
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