Attention si vous louez à votre société !
Celui qui choisit d’acheter un immeuble à titre personnel, et de le louer à sa société, doit aussi songer, à cette occasion, à son contrat de mariage…
Les règles applicables
Un dirigeant d’entrepise achète un immeuble à titre personnel (avec son conjoint ou pas) et le louera ensuite à sa société, contre paiement d’un loyer bien sûr.
La limite. Le loyer que cette société peut ainsi verser à son dirigeant, pour que celui-ci reste imposé comme un revenu immobilier, ne peut pas dépasser 5/3 x le RC (non indexé) x le coefficient de revalorisation (ex. imp. 2009 : 3,75), soit 6,25 x le RC (non indexé).
Sinon… La partie qui dépasse ce plafond sera requalifiée en un revenu professionnel, d’où une pression fiscale plus élevée et peut-être aussi une hausse des cotisations sociales.
Conseil. Cette règle ne concerne que le loyer payé par une société à un de ses dirigeants. Si le conjoint du dirigeant est lui aussi propriétaire de l’immeuble, il le loue lui aussi pour partie à la société.
Il n’a toutefois pas à se préoccuper de cette limite s’il n’en est pas lui aussi un des dirigeants. Dans ce contexte, la question du contrat de mariage n’est pas sans importance.
Exemple
Séparation des biens. L’immeuble n’appartient qu’au mari (marié en séparation des biens). Le RC non indexé est de 3 000 € et l'immeuble est loué pour 1/3 à la société, dont seul le mari est le dirigeant, à raison de 8 000 € par an.
Un crédit hypothécaire est toujours en cours pour l'immeuble loué, dans le cadre duquel 10 000 € d'intérêts ont déjà été payés.
| Séparation des biens | Mari | Femme |
| RC | 3 000 €/3 = 1 000 € | 0 € |
| Loyer | 8 000 € | 0 € |
| Impôt des personnes physiques | ||
| Revenu immobilier | 5/3 x 3,75 x 1 000 € = 6 250 € | 0 € |
| Requalification | 8 000 € - 6 250 € = 1 750 € | 0 € |
Régime légal. Supposons que les époux soient mariés sous le régime légal de communauté. L’immeuble relève là aussi du patrimoine propre du mari.
| Régime légal | Mari | Femme |
| RC | 3 000 €/3 x 50 % = 500 € | 3 000 €/3 x 50 % = 500 € |
| Loyer | 8 000 € x 50 % = 4 000 € | 8 000 € x 50 % = 4 000 € |
| Impôt des personnes physiques | ||
| Revenu immobilier : | 5/3 x 3,75 x 500 € = 3 125 € | 4 000 € |
| Requalification : | 8 000 € - 3 125 € = 875 € | 0 € |
La différence (fiscale) entre les deux requalifications est donc de :
Séparation des biens : 1 750 € x 53,5 % (7 % d'additionnels communaux) = 936 €.
Régime légal : 875 € x 53,5 % (7 % d'additionnels communaux) = 468 €.
Il s'agit donc d'une différence (annuelle) de 468 € (ici, les intérêts neutralisent en effet le revenu immobilier). Et c'est sans tenir compte des cotisations de sécurité sociale. Une modification du régime matrimonial peut donc engendrer une économie. En outre, nous n'avons pris qu'un loyer modeste; l'avantage aurait pu être plus grand encore.
Attention ! N’oubliez pas qu’une telle modification peut aussi avoir d’autres conséquences.
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