Le vendre… de la bonne façon !
Quelqu’un est disposé à vous acheter un terrain à un prix fort à votre avantage. Il ne s’agirait pas alors que cette belle opération ait son contrecoup fiscal…
Voici même pas huit mois, vous avez acheté un terrain pour 200 000 €. À présent, quelqu’un voudrait vous l’acheter pour 300 000 €.
Le coût fiscal. Comme vous le revendez dans les cinq ans, vous aurez à payer 33 % d’impôt sur 50 000 € (300 000 € - 200 000 € + 25 % de frais d’acquisition que vous pouvez toujours ajouter), soit 16 515 €. En outre, vous risquez d’avoir à payer un complément de droits d’enregistrement (voyez ci-après).
À éviter ! Si vous achetez un terrain vraiment sous sa valeur vénale normale (1/8 ou plus sous cette valeur) et que vous pensez pouvoir le revendre très vite (après p.ex. trois mois) à un prix bien plus élevé, vous devez prendre certaines précautions, car le receveur partira du principe que les choses ont été quelque peu “arrangées” et vous risquez d’être confronté à une “insuffisance d’estimation” et d’avoir à payer des droits d’enregistrement complémentaires sur la différence entre cette valeur vénale normale et le prix que vous avez payé, plus une pénalité.
Grâce à une évaluation pro fisco. Oui, faites insérer une évaluation pro fisco dans l’acte notarié d’achat-vente. Autrement dit, faites-y stipuler que, pour la perception des droits d’enregistrement, le terrain vaut, dans notre exemple, 280 000 € (un montant un rien inférieur au prix de vente escompté donc). Vous paierez de ce fait 10 000 € de droits en plus ((280 000 € - 200 000 €) x 12,5 %), mais…
Conseil 1. Vous n’aurez ainsi jamais d’amende du fait d’avoir acheté sous le prix du marché.
Conseil 2. En cas de revente du terrain, l’imposition d’une plus-value sera calculée sur la base de cette évaluation pro fisco de 280 000 €, plus 25 % de frais forfaitaires, et pas sur le prix d’achat payé. La plus-value sera dès lors nulle dans notre exemple : prix de vente 300 000 € - (280 000 € + 25 % de frais d’acquisition). D’où une économie d’impôt de 6 515 € (16 515 € - 10 000 €). Et si cela porte sur de plus gros montants, l’avantage n’en sera bien sûr que plus grand.
Conseil 3. Si vous revendez dans les deux ans suivant votre achat, vous récupérerez aussi 60 % des droits payés (36 % en Région bruxelloise). Une restitution calculée sur une base de 280 000 € dans notre exemple !
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