Quelle garantie pouvez-vous demander pour la location d’un immeuble commercial ?

Liberté contractuelle. Lorsque vous louez un bien dans le cadre d’un bail commercial (p.ex. une surface commerciale) ou d’un bail de droit commun, le locataire ne doit constituer une garantie locative que si le contrat de bail (ou un avenant à celui-ci) le prévoit expressément. Ce n’est du reste pas parce que le bail ne prévoit pas de garantie locative que celui-ci n’est pas valable. Contrairement à la législation relative à la location d’une habitation dans laquelle le locataire a sa résidence principale ou d’une chambre d’étudiant, la législation relative au bail commercial ne fixe pas de limites au montant de la garantie locative que vous pouvez demander. Tout est donc une question de négociation. En pratique, il sera souvent convenu d’une garantie locative correspondant à six mois de loyer, mais un montant inférieur ou supérieur est donc aussi possible. Les règles sont les mêmes lorsque vous louez un immeuble dans le cadre d’un bail de droit commun. La garantie locative ne doit pas non plus nécessairement revêtir la forme d’une somme d’argent. Vous pouvez aussi convenir avec le locataire que celui-ci vous donnera autre chose en gage, p.ex. une quantité de biens, un produit d’investissement, etc. S’il s’agit d’un bail commercial de courte durée conclu en Région bruxelloise, le montant de la garantie locative est toutefois limité à maximum un mois de loyer.

Comment constituer la garantie locative ? La loi ne précise pas davantage les modalités de constitution de la garantie locative. Vous pouvez ainsi parfaitement convenir que le locataire devra verser la garantie sur votre propre compte. Vous pouvez aussi ouvrir un compte bancaire bloqué sur lequel la garantie locative devra ensuite être constituée. Vous pouvez en outre convenir librement dans le contrat de bail de ce qu’il doit advenir des intérêts générés par la garantie locative. Si vous n’avez rien convenu à ce propos avec le locataire, vous disposerez de bons arguments pour soutenir que les intérêts vous reviennent si la garantie a été versée sur un compte ouvert à votre nom.

Garantie bancaire. Dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail de droit commun, il arrive que l’on ait recours à une garantie bancaire que le locataire délivre au bailleur à titre de garantie locative. Une banque s’engage alors à se porter garante des obligations du locataire (p.ex. le paiement des arriérés de loyer, des dégâts locatifs, etc.) à concurrence au maximum du montant indiqué dans la garantie. La banque ne sera disposée à délivrer cette garantie que si elle estime que le locataire est suffisamment solvable. Veillez toutefois aussi à respecter strictement les conditions très formalistes fixées par la banque pour obtenir le paiement, si vous devez finalement faire appel à la garantie bancaire. Sinon, vous risquez de ne pas pouvoir faire valoir cette garantie.

Codébiteur. Si vous doutez de la solvabilité du locataire, vous pourriez aussi demander qu’un tiers s’engage avec lui à respecter ses obligations. Spécifiez alors que tant le locataire que son codébiteur sont tenus solidairement au respect des obligations découlant du bail. Si le codébiteur est un particulier, vous devez faire attention à ce que la garantie ne puisse pas être requalifiée en caution à titre gratuit, parce que le codébiteur n’a pas d’intérêt pécuniaire à se porter codébiteur. Sinon vous risquez de ne pas pouvoir vous retourner contre le codébiteur si le locataire n’honore pas ses obligations envers vous.

Fin du bail. À la fin du bail, il y aura lieu de conclure un accord pour libérer la garantie locative. Cet accord peut p.ex. être conclu au moment où le locataire remet les clés et après vérification de l’état du bien. Si vous parvenez à un accord, mieux vaut le coucher sur papier. Indiquez qui reçoit quelle partie de la garantie locative et comment celle-ci sera transférée à chacune des parties. Si la garantie a été constituée auprès d’un tiers (p.ex. une banque), prévoyez que chaque partie est tenue de prêter son concours à la libération de la garantie. Si vous ne parvenez pas à trouver un accord avec le locataire concernant la garantie locative, l’affaire se terminera souvent devant le juge de paix. Si vous voulez obtenir la garantie ou une partie de celle-ci parce que des dégâts locatifs ont été occasionnés à votre bien, il sera important de disposer d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Si le locataire refuse de collaborer, demandez que le tribunal désigne un expert pour déterminer et chiffrer les dégâts locatifs.