Emphytéose : plus sûre avec un peu de patience…
Si vous avez accordé un “droit de superficie” à votre société sur un terrain qui vous appartient et qu’elle y bâtit p.ex. une maison, vous risquez d’être imposé sur la valeur de celle-ci au terme du droit. Existe-t-il une alternative plus sûre ?
Le problème du droit de superficie
Le principe. Vous possédez un terrain sur lequel vous voudriez construire votre maison ou votre cabinet (ou un immeuble à usage mixte). Comme il serait plus intéressant sur le plan fiscal que votre société le fasse construire, vous lui accordez un “droit de superficie” pour p.ex. 15 ans. Elle bâtit l’immeuble, l’amortit sur la durée de son droit de superficie (15 ans dans notre cas !) et en déduit tous les frais (à titre de frais professionnels).
En bout de course. Lorsque le droit échoit, vous devenez d’office propriétaire du bâtiment, à titre personnel, sans avoir à passer chez le notaire, ni à payer de droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 10 % en Flandre). En principe, vous avez une contrepartie à payer à votre société, mais ce n’est pas obligatoire : lors de la constitution du droit de superficie, vous pouvez convenir avec votre société que vous recueillerez l’immeuble gratuitement au terme de son droit.
Le fisc n’est pas d’accord ! Si vous ne payez (quasi) rien à votre société pour l’immeuble, votre contrôleur vous opposera qu’elle vous a consenti un avantage (l’immeuble qui vous échoit gratuitement) et en imposera la valeur comme une rémunération (donc à p.ex. 50 % + les additionnels communaux). Et cet avantage sera en principe aussi soumis aux cotisations sociales. Le fisc a déjà eu gain de cause plusieurs fois en justice sur ce point. Une coûteuse ardoise en perspective donc…
L’emphytéose comme alternative ?
Qu’est-ce ? En fait, quasi la même chose qu’un droit de superficie. Si vous accordez une emphytéose sur votre terrain à votre société, elle peut aussi y ériger un bâtiment, l’amortir et en déduire tous les frais. A l’issue de son droit, vous devenez aussi propriétaire de l’immeuble érigé. En ce sens, c’est en effet une bonne alternative.
Plus intéressante ? Oui, car elle pose en principe moins de problèmes à la fin. Avec un droit de superficie, vous pouvez convenir de ne pas payer de contrepartie à l’immeuble que vous recueillez, mais c’est là en fait une dérogation (admise) à la loi qui régit ce droit, laquelle impose expressément au propriétaire du terrain de payer une contrepartie à l’immeuble qu’il recueille finalement. En dérogeant à la loi, vous générez donc vous-même l’avantage (imposable). La loi sur l’emphytéose dit par contre qu’il n’y a pas lieu de payer d’indemnité à l’immeuble recueilli au terme du droit. De ce fait, votre contrôleur a plus de difficultés à vous taxer si vous ne faites qu’appliquer la loi.
Le principal inconvénient… c’est la durée de l’emphytéose : au minimum 27 ans. Impossible de prévoir plus court (15-20 ans, comme souvent pour un droit de superficie). Il faut d’office s’engager pour une période bien plus longue. Si vous avez p.ex. déjà 50 ans, ce ne sera en général pas évident.
Attention ! Si vous avez déjà accordé un droit de superficie, qu’il est proche de son échéance et que vous craignez une réaction du fisc, vous ne pouvez pas le convertir ainsi en un droit d’emphytéose.
Conseil. Vous pouvez éventuellement le prolonger jusqu’à une date située après votre pension. Là, si vous n’êtes plus administrateur ou gérant de votre société au terme du droit, le fisc ne peut plus ajouter d’avantage imposable à vos revenus (votre société ne peut en effet plus vous verser de rémunération non plus). Il pourrait par contre imposer votre société sur la valeur de l’immeuble (à titre “d’avantage anormal et bénévole”).
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