Un bon placement, les immeubles de bureaux ?
L’économie repart doucement et il serait intéressant d’investir dans des bureaux, d’après votre banque. C’est possible même pour un petit montant de p.ex. 1 000 € par le biais d’une sicafi. Comment cela se passe-t-il et est-ce intéressant ?
Investir dans de l’immobilier ?
La sicafi. Acheter un immeuble à titre de placement, cela mobilise pas mal d’argent et ne se revend pas vite. Une sicafi permet d’investir dans de l’immobilier sans s’encombrer de briques. Un tel fonds achète des immeubles pour les louer et distribue un dividende d’un rendement élevé, une sicafi devant distribuer au moins 80 % de son bénéfice net (loyers - frais) à ses actionnaires.
Attention ! Ces dividendes ne sont toutefois pas garantis et peuvent donc varier d’année en année.
Conseil. Ils sont imposés à 15 % (25 % sinon pour un dividende), voire 0 % si la sicafi investit 60 % au moins en immobilier résidentiel (comme chez Home Invest Belgium et Aedifica).
En pratique. Une sicafi se traite en bourse, comme une action. Vous pouvez y investir de petits montants, votre placement suit l’inflation et se revend aisément. Puis, elle est très solvable (faible risque de faillite), mais son cours peut fluctuer : quand l’économie va moins bien, il y a plus de vide locatif, les loyers baissent et les revenus aussi.
Pas de soldes
La situation actuelle. Le segment résidentiel, les bâtiments logistiques et le segment commercial se portent assez bien. La reprise est encore à la traîne du côté des bureaux. Le cours de la plupart des sicafi n’est dès lors pas soldé, soutenu aussi par le rendement attrayant du dividende.
Befimmo. Cette sicafi n’investit que dans des immeubles de bureaux modernes des centres villes et les loue à long terme à des administrations belges et étrangères. Ses résultats ne pâtissent guère de la crise du marché des bureaux. Son résultat net est passé de 28,2 à 30,9 millions € et le taux d’occupation était de 93,90 % en décembre (93,70 % en septembre). Le taux d’endettement a un peu augmenté, passant de 45,40 % à 45,70 %. Le portefeuille est valorisé à ± 1,92 milliards €. Fin décembre, Befimmo devrait distribuer un dividende estimé à 3,90 € par action. À un cours de 56 €, le rendement brut est de 7 % (5,95 % net) !
Cofinimmo. La plus grande sicafi belge a vu le montant de ses loyers augmenter de 2,30 % au premier trimestre pour atteindre 49,6 millions €. Le taux d’occupation a baissé de 96,86 % (fin du quatrième trimestre 2009) à 96,64 % (fin du premier trimestre 2010), ce qui est cependant plus que sur le marché des bureaux bruxellois (88,40 %). La valeur du portefeuille est de 3,045 milliards € (99,28 € par action). Pour 2010 (distribution en mai 2011), Cofinimmo vise un maintien du dividende net à 5,525 € par action, ce qui donnerait un rendement de 5,80 % à un cours de 95 €.
Mieux que des obligations ?
Une sicafi est souvent présentée comme une obligation au coupon plus élevé. Elle devient moins attrayante en cas de hausse des taux à long terme, vu que vous retirez alors un coupon plus élevé de valeurs “sûres” telles que des obligations et des bons de caisse. Prenez pour point de repère que si la différence entre le rendement net du dividende d’une sicafi et le rendement net des emprunts d’État à dix ans dépasse les 2,50 %, la sicafi reste attrayante. Le rendement net du dividende de Cofinimmo est p.ex. de 5,80 % et celui d’un emprunt d’État de 2,86 %. 5,80 % - 2,86 % = 2,94 % et donc, la rétribution supplémentaire de la sicafi (justifiée par les risques supplémentaires que vous prenez en y investissant par rapport à un emprunt d’État) est correcte.
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