Et si vous remboursiez ce crédit avant son terme ?

Le contexte

La situation de départ. Votre partenaire et vous avez p.ex. contracté un crédit hypothécaire sur 20 ans en 2005 pour acheter votre propre et ­unique habitation qui vous donne droit à la déduction du même nom. Pour l’année de revenus 2012, vous avez ainsi pu déduire 5 860 € (2 930 € x 2) de vos remboursements d’emprunt.

De l’épargne en surplus. Depuis, vous avez épargné, recueilli un héritage, ..., d’où un surplus d’épargne de 125 000 €. Celui-ci pourrait vous permettre de rembourser en partie, voire en totalité le solde restant dû (100 000 €) de votre crédit, p.ex. en octobre 2012. Sur un plan purement financier, vous avez déjà calculé que ce serait profitable. Mais quels sont les aspects fiscaux à prendre en compte pour obtenir une évaluation totalement correcte de l’opération ?

Un remboursement anticipé total

Déductible ? Non ! Pour cela, un crédit hypothécaire doit avoir une durée d’au moins 10 ans, c’est la loi (art. 115, § 1, 3° CIR). Vous ne pourriez donc déduire un remboursement anticipé qu’à partir de la onzième année. Ici, votre crédit ne courrait que depuis 7,5 ans lors de votre remboursement.

Attention ! Peu importe que l’emprunt bénéficie de la déduction pour la propre et unique habitation, de l’épargne-logement ou de l’épargne à long terme.

Et pour vos mensualités normales ? Elles bénéficient encore de la déduction pour la propre et unique habitation. Vous pourrez encore reprendre vos mensualités, jusqu’à septembre inclus, dans votre déclaration fiscale pour 2012.

Conseil. Avec les neuf mensualités “ordinaires” que vous avez déjà remboursées, fort probablement avez-vous atteint votre marge déductible pour 2012. Pour cette année-là, peu importe donc que vous ne puissiez pas déduire aussi votre remboursement anticipé.

Mais ensuite, vous n’avez plus rien à ­déduire.Logique, direz-vous... Oui, mais vous devez en tenir compte dans votre évaluation. Sans votre remboursement anticipé, vous auriez p.ex. pu bénéficier encore de la déduction majorée pendant deux ans, soit 11 720 € en tout (2 930 € x 2 x 2), et de la déduction ordinaire durant les 10 années suivantes, soit 44 000 € en tout (2 200 € x 2 x 10). D’où une perte d’économie d’impôt de 25 074 € (55 720 € x 45 %).

Un remboursement anticipé partiel

Les mêmes règles ? Pour la déduction fiscale de votre remboursement anticipé et de votre mensualité ordinaire, oui : vous pouvez donc ici aussi reprendre les mensualités ordinaires que vous avez remboursées dans votre déclaration d’impôt, mais votre remboursement anticipé ne vous ­rapporte a priori aucun avantage fiscal.

Combien rembourser ? Suffisamment pour conserver, après le remboursement, un montant emprunté permettant de bénéficier à plein de la déduction pour la propre et unique habitation jusqu’à l’échéance du crédit. Actuellement, ce ­montant emprunté optimal avoisine (par ménage) les 63 600 € pour un crédit sur 10 ans et 84 600 € pour un crédit sur 15 ans. Demandez donc à votre banque de vous calculer des remboursements mensuels sur cette base.