À prévoir à l’achat d’une deuxième habitation ?

Crédit «classique» + crédit «bullet»

En partie un crédit classique. Si vous avez (presque) remboursé le crédit hypothécaire relatif à votre logement familial, le mieux serait de réemprunter en partie en concluant un crédit hypothécaire d’une durée d’au moins dix ans. Vous rembourseriez alors du capital et des intérêts chaque mois.

Pourquoi ? Car les taux d’intérêt sont actuellement bas et il est probable que votre crédit vous coûtera moins que le produit du placement de votre épargne. En outre, vous aurez retrouvé une marge déductible de 2 280 € par personne si votre logement familial est payé et pourrez y réaffecter des amortissements de capital d’un nouvel emprunt hypothécaire ou d’une reprise d’encours de votre crédit existant (limité à une tranche d’au maximum 76 110 € du crédit pour l’année de revenus 2014). De quoi vous valoir une réduction d’impôt de 30 %.

En partie un crédit «bullet». Dans un tel crédit, vous ne remboursez le capital emprunté qu’à l’échéance du contrat. En attendant, vous ne payez qu’un intérêt mensuel à la banque.

Attention ! Le taux d’intérêt d’un tel crédit est supérieur à celui d’un crédit hypothécaire classique. Puis, l’intérêt que vous avez à payer est au total plus élevé, puisque calculé jusqu’au bout sur le montant total emprunté et non sur le capital restant dû comme avec un crédit classique.

Conseil. Si vous avez des placements auprès de la banque prêteuse, faites-le valoir pour obtenir une ristourne ou des conditions de crédit plus souples (p.ex. pas de couverture décès ou seulement un mandat et pas une inscription hypothécaire). Vous économiserez ainsi pas mal de frais.

Des avantages ? Oui, vous ne remboursez pas de capital pendant la durée de votre crédit et pouvez donc placer cet argent entre-temps. Le montant de l’intérêt à payer étant fixe, c’est là une formule idéale pour annuler en permanence le revenu immobilier de votre seconde habitation. En effet...

Crédit bullet et économie d’impôt

Le principe. L’intérêt de votre crédit bullet, vous le déduisez du revenu immobilier de votre deuxième habitation, et cela au taux de votre tranche de revenus la plus élevée (50 % p.ex.). Le montant de ce revenu immobilier est fonction de l’usage de l’habitation. C’est le RC indexé majoré de 40 % si vous occupez vous-même les lieux ou les louez à des fins privées. Si vous louez à des fins professionnelles, ce revenu sera plus élevé, car calculé d’après le loyer net.

Concrètement. Votre deuxième habitation a un RC de 2 000 € et vous la louez à des fins privées. Pour l’année de revenus 2014, cela vous fait un revenu immobilier imposable de 4 760 € (2 000 € x 1,7 d’indexation x 1,4). Vous prenez un crédit bullet à 15 ans et à un taux d’intérêt de 4 %. Pour annuler votre revenu immobilier, ce crédit devrait être d’environ 119 000 € (4 760 x 100/4).

Conseil 1. Le coût net du crédit bullet ne sera que de 2 % avec un taux d’impôt de 50 %.

Conseil 2. Demandez à votre banque de déterminer la combinaison idéale entre crédit classique et crédit bullet. L’intérêt d’un crédit classique peut en effet aussi vous servir à neutraliser votre revenu immobilier.

Conseil 3. En continuant à placer votre épargne durant ces 15 années d’emprunt, sans doute votre rendement net dépassera-t-il ce coût net de 2 %.