De nouveaux contrôles des montages d’usufruit ?

Les règles juridiques applicables

Des réparations. Légalement, seules les «petites» réparations incombent à l’usufruitier. Les grosses réparations, telles que le renouvellement du toit ou l’installation/le renouvellement de l’électricité, incombent au nu-propriétaire. Toutefois, l’acte de constitution de l’usufruit peut déroger à ce régime légal. Il n’y a rien à redire à cela.

Des transformations. L’usufruitier a en principe le droit de transformer l’immeuble dont il a l’usufruit. En soi, ce n’est pas criticable non plus.

Un avantage imposable ?

Que dit le fisc ? À ses yeux, la prise en charge de tels travaux par votre société vous enrichit personnellement. Vous bénéficiez d’un avantage.

Conseil. Si vous dérogez contractuellement au régime légal, le fisc n’impose en principe pas directement cet avantage : il ne vérifie qu’au terme de l’usufruit convenu s’il y a matière à vous imposer. Si oui, il vous imposera sur la «valeur résiduelle» des travaux accomplis.

Attention ! Si vous faites accomplir par votre société des travaux qui incombent en principe au nu-propriétaire (c.-à-d. vous, son gérant) sans avoir prévu de dérogation contractuelle aux règles légales, le fisc tentera en principe de vous compter immédiatement un avantage imposable.

Un point au fisc ? Pas nécessairement. En effet, en cours d’usufruit, les travaux ne vous engendrent pas d’enrichissement personnel. L’imposition d’un avantage n’est éventuellement envisageable qu’au terme de l’usufruit, mais encore faut-il pour cela que le fisc prouve que les travaux ont augmenté la valeur de l’immeuble, dont vous êtes alors devenu le plein propriétaire.

Attention ! Le risque d’imposition d’un avantage augmente si les travaux ont lieu peu avant la fin de l’usufruit.

Conseil. Il faut que les travaux augmentent la valeur de l’immeuble à votre bénéfice. Si votre société a p.ex. aménagé cet immeuble en un magasin, alors que vous voulez en faire une habitation au terme de l’usufruit, ces travaux n’ont pour vous aucun avantage, au contraire !

Les amortissements non déductibles ?

Que dit le fisc ? Il considère que les amortissements de l’usufruit ne sont pas des frais que votre société a faits pour acquérir ou conserver des revenus imposables.

Un point au fisc ?Cela dépend. Si les travaux se rapportent à des locaux dont votre société se sert, les amortissements sont en principe des frais professionnels, donc déductibles. Il peut y avoir discussion pour ceux qui concernent la partie privée de l’immeuble (cela peut-il ou non s’apparenter à une rémunération en nature ?).

Conseil.En pratique, la plupart des contrôleurs sont satisfaits s’ils peuvent établir une imposition supplémentaire à charge de la société. Vous pouvez tenter de vous opposer au rejet des frais en soutenant qu’ils s’apparentent à une rémunération en nature, déductible donc, mais il sera parfois préférable d’en accepter quand même le rejet (partiel). En effet, cela vous évite normalement l’imposition personnelle, moins intéressante, d’un avantage au terme de l’usufruit.