Plus si simple de rénover à 6 % de TVA ?

Ce qui peut se faire à 6 % de TVA

Les conditions classiques.Bien connues... Ce taux réduit peut bénéficier à des travaux immobiliers relatifs à une habitation occupée depuis au moins cinq ans et à usage principalement privé. Vous devez signer à l’entrepreneur une attestation confirmant que ces conditions sont remplies.

Rien de changé à ce sujet ? Non. Si vous faites p.ex. installer une nouvelle cuisine ou salle de bains chez vous, ce sera toujours à 6 % de TVA si votre habitation a au moins cinq ans. Sur ce point, absolument rien de changé.

Attention ! Si votre habitation appartient à votre société, votre entrepreneur doit en principe facturer hors TVA. À vous (votre comptable) de reprendre la TVA due dans la déclaration TVA de votre société. Une TVA qui peut, là aussi, toujours être de 6 % si les conditions sont remplies. Rien de changé là non plus.

Pas une rénovation trop approfondie ? Cela aussi est toujours d’actualité, en effet. Une rénovation à ce point étendue qu’elle aboutit en fait à ériger un nouveau bâtiment ne peut pas bénéficier du taux de TVA réduit de 6 %. Mais donc, il n’y a là non plus rien de neuf.

Le cas du vendeur qui rénove aussi...

Un promoteur immobilier ? C’est là, en effet, que le fisc éprouve des difficultés. Plus précisément quand un tel promoteur vous vend tout ou partie d’un vieil immeuble, avec application des droits d’enregistrement (non de la TVA), puis vous fait signer un contrat d’entreprise pour la rénovation approfondie de la maison ou de l’appartement, et là en vous appliquant une TVA de 6 %.

Un abus, estime le fisc ! C’est ce qu’il dit dans sa décision (déc. E.T. 120.125, 13.05.2014) . En effet, ces deux contrats sont indissociables, à telle enseigne qu’il s’agit là en fait d’une simple vente sur plan d’un bâtiment neuf... à soumettre à une TVA de 21 % pour le tout, terrain compris !

Un vendeur, un entrepreneur

Et le problème est alors résolu ? En théorie, oui. Vous achetez le vieux bâtiment à X en payant les droits d’enregistrement et le faites rénover par l’entrepreneur Y en payant une TVA de 6 %. Là, plus de scission artificielle entre deux contrats, puisqu’on est en présence de deux parties différentes. En pratique, toutefois...

X et Y «se connaissent»... En pratique, X et Y sont souvent deux sociétés soeurs, relevant de la même entreprise de construction. Pour le fisc, cela ne fait alors pas la moindre différence. Là aussi, il invoquera l’existence d’un abus fiscal pour s’autoriser à appliquer 21 % de TVA à toute l’opération.

Attention ! Il n’y a là rien d’automatique : le fisc doit prouver que les sociétés X et Y sont apparentées et qu’elles n’ont divisé l’opération entre elles que pour permettre aux travaux de bénéficier d’une TVA de 6 %.

Et si vous avez recherché un entrepreneur ? Là, plus aucun problème bien évidemment. Si vous achetez une habitation déjà ancienne à un couple âgé et recherchez ensuite une entreprise qui vous la rénovera de fond en comble, votre achat restera soumis aux droits d’enregistrement et votre rénovation pourra en principe se faire à 6 % de TVA.