IMMOBILIER - PLUS-VALUES - 07.07.2023

Toujours imposable, la plus-value sur un actif professionnel ?

X et Y constituent une société en lui apportant des appartements. Bien que leur valeur d’apport dépasse de loin leur prix d’achat, ils ne déclarent pas cette plus-value en tant que revenu imposable.

Position de l’Administration

Le fisc estime que cette plus-value est imposable. Il s’agirait d’un revenu divers, à savoir un « bénéfice ou profit d’opérations réalisées en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle».

Position de la justice

Le fisc se voit d’abord donner raison (Gand, 19.10.2018) , mais pas en cassation (Cass., 29.01.2021) . Avant l’apport à la société, X et Y avaient loué les appartements et le fisc en avait imposé les loyers en tant que revenus professionnels. Les appartements ayant été affectés à une activité professionnelle, la plus-value n’est pas imposable comme revenu divers. La Cour de cassation renvoie l’affaire à la Cour d’appel d’Anvers, qui statue dans le même sens.

Commentaire

Un revenu professionnel. Si vous avez affecté un bien à votre activité professionnelle et si vous le vendez, l’apportez à une société ou «l’aliénez» d’une autre façon avec plus-value, celle-ci est un revenu professionnel imposable à deux conditions. Un : il doit s’agir d’une activité professionnelle indépendante dont les revenus sont imposables en tant que bénéfice (art. 24, al. 1, 2° CIR 92) ou de profit (art. 27, al. 2, 3° CIR 92) . Deux : il faut que le bien ait été comptabilisé comme immobilisation et/ou ait fait l’objet d’amortissements ou de réductions de valeur fiscalement admis (art. 41 CIR 92) .

Pas un revenu professionnel. C’est la contrepartie de l’alinéa précédent, à savoir qu’il n’y a pas de revenu professionnel en cas d’aliénation, par un salarié ou un dirigeant, d’un bien qu’il avait affecté à son activité professionnelle. Même chose si un indépendant n’a jamais comptabilisé un tel bien comme une immobilisation, ni déduit à son sujet d’amortissements ou de réductions de valeur.

Donc pas de revenu professionnel ici ? En effet ! X et Y n’ont jamais considéré la location des appartements comme une activité professionnelle et ne les ont dès lors jamais comptabilisés comme des immobilisations, ni déduit de frais à leur sujet. Les conditions d’une imposition à titre de revenu professionnel de la plus-value constatée lors de leur apport n’étaient donc pas remplies.

Pas un revenu divers non plus. Le bénéfice de la vente ou de l’apport d’un bien peut aussi être un revenu divers imposable, à 33 % (+ les additionnels communaux), si cette vente/cet apport n’est pas «une opération normale de gestion du patrimoine privé» (art. 90, 1° CIR 92) . Il faut alors que ce bénéfice soit réalisé «en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle», et ce n’était pas le cas ici. Le fisc avait imposé les loyers à titre de revenu professionnel et, ainsi, les appartements avaient été affectés à une activité professionnelle de location.

Conseil. Ce raisonnement vaut aussi pour le bénéfice retiré de la vente ou de l’apport à une société, à sa valeur de marché, d’une voiture, d’un ordinateur, de mobilier, etc. qu’un salarié a utilisé pour son travail, y compris s’il a repris des frais y afférents dans ses frais professionnels déductibles.

Consultez votre article en ligne et téléchargez l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 17.04.2023 (décision originale en néerlandais).