Donner un immeuble dans les règles de l’art ?
Une donation morcelée
Des taux progressifs. Celui qui donne de gros immeubles paie des droits de donation élevés, du fait que les taux sont progressifs dans les trois Régions. Il est dès lors plus avantageux, à partir d’un certain moment, de morceler la donation pour retomber chaque fois dans les tranches/taux les plus bas(ses). Il faut toutefois espacer chaque donation de trois ans (art. 137 C. enr. et art. 2.8.3.0.3 VCF) . Le délai est aussi de trois ans en Wallonie, et non de cinq ans, comme c’est le cas pour un don manuel ou bancaire.
Les taux. Celui qui donne un immeuble à un (petit-)enfant ne paie dans les trois Régions que 3 % de droits sur la première tranche de 150 000 €, 9 % sur la tranche de 150 000 à 250 000 €, 18 % sur celle allant jusqu’à 450 000 €, et 27 % au-delà.
Compter par paquet. Les droits de donation se calculent «par donation» et «par bénéficiaire». L’idéal est dès lors de donner par paquet de 150 000 € à un bénéficiaire, avec chaque fois 3 % de droits. Celui qui donne p.ex. un appartement de 300 000 € à ses deux enfants ne paie que 3 % de droits (deux paquets de 150 000 €). Si votre conjoint et vous donnez un immeuble ensemble, il est alors question de deux donations : la sienne et la vôtre. Vous pouvez ainsi donner ensemble un immeuble de 600 000 € à vos deux enfants en ne payant là aussi que 3 % de droits. Vous avez en effet quatre paquets de 150 000 €.
Conseil. Une donation morcelée tous les trois ans est une optimisation fiscale, pas un abus fiscal. Pour bénéficier des taux les plus bas, vous pouvez p.ex. donner 60 % d’une maison à vos enfants, et les 40 % restants trois ans plus tard.
Avec une réserve d’usufruit ? Des parents qui donnent un immeuble à leurs enfants le font souvent avec une réserve d’usufruit, pour continuer à occuper l’immeuble ou à le louer.
Attention ! Alors même que vous ne donnez que la nue-propriété à vos enfants et vous réservez l’usufruit, vous paierez les droits de donation sur la valeur de la pleine propriété. Cependant, vous pourrez plus tard renoncer à votre usufruit sans payer à nouveau des droits de donation.
Un immeuble à l’étranger ? Sa donation n’intervient pas dans le calcul des droits dus sur les donations d’immeubles belges, même si moins de trois ans se sont écoulés entre ces donations. Si vous avez p.ex. donné un appartement en Espagne à vos enfants l’an passé, cela n’influe pas sur le délai d’attente de trois ans si vous leur donnez p.ex. aujourd’hui un studio situé en Belgique.
La réserve de progressivité
Si quelqu’un a donné un immeuble et décède dans les trois ans, il est tenu compte de la valeur de sa donation pour déterminer les droits de succession dus sur ses autres immeubles : c’est la réserve de progressivité (un effet de levier). La dernière donation immobilière pousse les autres immeubles durant trois ans dans une tranche plus élevée des droits de succession. Attention, cette réserve de progressivité n’existe pas à Bruxelles, mais bien en Wallonie et en Flandre, et seulement s’il y a d’autres immeubles dans la succession. Si ce n’est pas le cas, elle n’a pas d’impact. Parfois, elle ne joue pas non plus du fait de l’absence d’autres immeubles «imposables». C’est le cas du logement familial, transmis au conjoint ou partenaire cohabitant (légal) survivant en exonération totale de droits de succession. Une condition toutefois : prévoir dans un testament ou une clause d’attribution optionnelle du contrat de mariage que ce logement familial passe en totalité au conjoint/partenaire, et non au conjoint/partenaire et aux enfants.
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