Réception des parties communes d’un immeuble à appartements : comment procéder ?

Réception. Lorsque vous achetez un immeuble à appartements neuf, outre la réception de votre lot privé (votre appartement, votre emplacement de parking, etc.), il y a aussi lieu de procéder à la réception des parties communes de l’immeuble (la cage d’escalier, l’ascenseur, le hall d’entrée, etc.). Pour les parties communes aussi, il doit y avoir une réception provisoire et une réception définitive. En fin de compte, vous devez tenir compte de quatre réceptions, deux pour vos parties privatives et deux pour les parties communes de l’immeuble.

Quand réceptionner ? La loi Breyne dit tout d’abord que votre lot privé ne peut être réceptionné définitivement qu’après la réception définitive des parties communes (art. 9 loi Breyne) . La loi dispose par ailleurs que la réception définitive des parties communes peut avoir lieu au plus tôt un an après la réception provisoire. Pour la réception provisoire, il n’existe en revanche aucune disposition qui prévoit que les parties communes doivent d’abord avoir été réceptionnées. La réception provisoire de votre appartement peut donc avoir lieu avant la réception provisoire des parties communes. Il faut toutefois que les parties communes soient déjà suffisamment achevées. La réception provisoire d’une partie privative ne peut dès lors pas avoir lieu si des éléments essentiels des parties communes font encore défaut ou si les parties communes ne répondent pas aux prescriptions de sécurité. Votre appartement doit ainsi être accessible, la sécurité incendie doit être en ordre, etc.

Qui est présent ? La réception des parties communes incombe à l’association des copropriétaires (ACP) de l’immeuble. On organisera souvent une assemblée générale qui chargera le syndic et certains copropriétaires d’être présents à la réception provisoire. Si vous voulez aussi être présent en tant que copropriétaire, portez-vous candidat lors de l’assemblée. Le but n’est toutefois pas que chaque propriétaire de l’immeuble soit présent à la réception des parties communes, assurément lorsqu’il s’agit d’un gros immeuble comptant de nombreux copropriétaires.

Transmettre des observations. Si vous n’êtes pas présent à la réception, mieux vaut quand même examiner au préalable les parties communes. Si vous avez des observations à formuler, vous pouvez les transmettre avant la réception au syndic et aux copropriétaires désignés pour être présents à la réception. Faites-le par écrit. Il est important que tous les vices apparents aux parties communes soient identifiés au moment de la réception provisoire, sans quoi vous courez le risque que ces vices ne puissent plus être invoqués par la suite. Sachez du reste qu’il peut aussi y avoir des parties communes dont vous serez souvent le seul à pouvoir détecter les vices depuis votre appartement. Songez p.ex. à une malfaçon du revêtement de votre terrasse. Mieux vaut aussi le faire savoir au syndic et aux copropriétaires qui seront présents à la réception.

Expert. L’assemblée générale décidera aussi si l’ACP désignera ou non un expert (p.ex. un expert en urbanisme ou un architecte) pour l’assister lors de la réception. Ce n’est toutefois pas obligatoire. Même si l’intervention d’un expert entraînera des frais qui devront être pris en charge par l’ACP et donc finalement par les copropriétaires, il est conseillé de faire appel à un expert. Celui-ci verra en effet plus de choses que vous.

Des observations ? Pratiquement chaque réception donne lieu à des observations. Lors de la réception provisoire, il importe en tout cas d’identifier tous les vices apparents. Si les vices sont graves, la réception provisoire peut même être refusée. Veillez à ce que les observations soient inscrites dans le P.-V. de réception provisoire. Lors de la réception définitive, on vérifiera alors si on y a donné suite. On vérifiera aussi si de nouveaux vices ne sont pas apparus dans l’intervalle. C’est du reste la raison pour laquelle la réception définitive ne peut avoir lieu au plus tôt qu’un an après la réception provisoire. S’il n’a pas été remédié aux vices, vous pourrez éventuellement intenter une action en justice. C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui décidera d’intenter ou non cette procédure et de désigner un avocat.

Garantie. Dans le cadre de la loi Breyne, le vendeur ou l’entrepreneur doit offrir des garanties financières. Cette garantie revêt en général la forme d’une garantie de 5 % du prix de l’immeuble. La moitié peut être libérée au moment de la réception provisoire et l’autre moitié, à la réception définitive. Vous pouvez donc attendre jusqu’après la réception définitive des parties communes, qui doit d’office précéder la réception définitive de votre appartement, pour procéder à la libération de la seconde moitié de la garantie. Vous aurez ainsi quand même une certaine certitude que les parties communes seront correctement achevées.