Entre notaire et agent immobilier…
Un client d’un agent immobilier viole-t-il l’exclusivité qu’il lui a consentie s’il fait appel à un notaire durant sa mission et que celui-ci vend le bien ?
Un agent immobilier s’était vu confier la mission exclusive de rechercher un acheteur pour l’immeuble de ses commettants, et cela pendant une période de six mois. Pendant ce temps, les vendeurs lui signalérent avoir mis aussi leur bien en vente auprès de plusieurs notaires. Ils s’étaient donc montré tout de même fort désinvoltes. À l’un des notaires, ils avaient même demandé de placer leur bien sur le site Web Immoweb, ce qu’il avait fait. Finalement, l’immeuble avait été vendu à l’intervention d’un des notaires, sans implication de l’agent immobilier en cause. Ce dernier n’avait pas accepté cette façon de faire et avait alors décidé de saisir la justice du litige.
“La” question. L’intervention d’un notaire dans le processus de vente, alors qu’une mission exclusive avait été confiée à un agent immobilier, constituait-elle une violation de cette exclusivité ?
Le premier juge. Le Tribunal de première instance d’Anvers a donné raison à l’agent immobilier. L’intervention du notaire, même à la demande des clients, violait effectivement l’exclusivité de cet agent immobilier. Le tribunal avait dès lors condamné les vendeurs à payer à ce dernier une commission de 3 % du prix de vente obtenu. L’affaire n’allait pas en rester là : les vendeurs interjetèrent en effet appel de ce jugement.
La Cour d’appel a estimé quant à elle que l’exclusivité que les vendeurs s’étaient engagés à respecter pendant la durée de la mission de l’agent immobilier, c’était de ne pas confier d’autre mission de même nature à un autre agent immobilier (Anvers, 25.01.2006). Or, fait observer la Cour, un notaire n’est pas un agent immobilier, mais avant tout un fonctionnaire public et un conseiller indépendant qui assiste les personnes qui le consultent. Son intervention ne violait donc aucunement l’exclusivité de l’agent immobilier.
Contestable. Les juristes jugent cette décision très contestable. Dire que l’exclusivité n’est violée que si vos clients font vendre leur bien par un autre agent immobilier, c’est faire preuve d’une interprétation fort étroite. Conseil. Quoi qu’il en soit, rédigez votre clause d’exclusivité de façon plus explicite encore, en interdisant de vendre soi-même ou par un tiers, quel qu’il soit : un notaire, un collègue agent immobilier ou qui que ce soit d’autre.
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