Parfois bien embêtantes ces charges locatives…
Un bail ne contient en général qu’une simple référence aux charges locatives, dues par le locataire. Est-ce toutefois suffisant ? Ne faudrait-il pas y prêter davantage attention ?
Les charges locatives
L’usage. Les charges locatives sont en général la consommation d’électricité, de chauffage, de gaz, d’eau, la location des compteurs, les assurances, etc. Bref, tous les frais liés à l’usage que le locataire fait du bien.
La propriété. Traditionnellement, on les oppose aux charges qui ont directement trait à la propriété de l’immeuble (et p.ex. le précompte immobilier). Un propriétaire n’a en principe à assumer que ces dernières.
Une clause type. Aussi insère-t-on souvent dans le bail une clause du type de celle-ci : “La consommation d’eau, de gaz, d’électricité et de combustible, ainsi que la location et les réparations des compteurs, sont à la charge du locataire. Tous impôts relatifs au bien loué seront également payés et supportés par le locataire.”
L’activité du locataire
Est-ce, ainsi, suffisamment clair ? Les autorités publiques (commune, province, région, état fédéral) imposent en effet parfois aussi des taxes, contributions ou rétributions.
Attention ! Elles n’ont pas toujours trait à la propriété du bien, mais se rapportent de plus en plus à l’activité qui est menée dans l’immeuble durant sa période de location.
Exemples. La taxe sur les bureaux, les taxes locales sur les centres commerciaux, la taxe sur les établissements dangereux, insalubres ou incommodes, la taxe d’ouverture d’activités commerciales, la taxe annuelle sur les magasins de nuit… jusqu’à la taxe sur les vitrines dans les quartiers chauds !
D’où la question : un propriétaire doit-il se soucier de toutes ces distinctions ?
La solidarité avec le locataire
“Je n’ai pas à me soucier de tout cela”, vous direz-vous peut-être, “c’est de toute façon celui qui exerce l’activité qui aura à payer la taxe…”. Exact, mais…
Le piège. Bien des autorités publiques ont prévu dans leur règlement-taxe que la taxe soit due de façon solidaire et indivisible par le propriétaire du fonds de commerce, l’exploitant et le propriétaire de l’immeuble où est menée l’activité économique.
Attention ! Cela veut dire, concrètement, qu’elles pourront aussi, le cas échéant, aller réclamer la taxe au propriétaire de l’immeuble où l’activité est exercée.
Conseil. Soyez dès lors attentif, au moment où vous louez, à l’activité que votre candidat locataire compte éventuellement exercer dans votre immeuble.
Il est conseillé de détailler…
Dans le cadre de la location d’un bien où s’exercera une activité commerciale ou une profession libérale, il est dès lors conseillé de prévoir tout ceci expressément dans votre bail, en vous inspirant p.ex. de la clause suivante.
Une clause type.“Le locataire assume en totalité toutes taxes et tous impôts que l’État, la province, la commune ou toute autre autorité publique lève ou lèvera sur le bien loué, à savoir… (énumération des taxes) (ou : hormis le précompte immobilier si l’on est dans le cadre d’un bail de résidence principale). Tous ces impôts, taxes, rétributions et contributions levés sur le bien loué, sur l’utilisation des bâtiments, sur les activités menées ou sur la personne du locataire, sont à sa charge et il devra s’en acquitter directement et ponctuellement, à la décharge du propriétaire.”
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