Une économie de droits d’enregistrement à la clé

Recourir au droit d’usufruit

Si vous voulez devenir, plus tard, propriétaire de l’immeuble à titre personnel, il peut être intéressant d’en racheter la nue-propriété (terrain + constructions) à votre société. Vous en payez la valeur, égale p.ex. à 30 % de la “pleine propriété”, et au terme de l’usufruit (de p.ex. 20 ans), vous devenez automatiquement le plein propriétaire de l’ensemble. L’intéressant, c’est que vous n’avez rien à payer à votre société à cette occasion et n’êtes pas non plus imposé sur un avantage de toute nature pour cet usufruit qui vous échoit gratuitement.

Attention ! L’important, c’est qu’usufruit et nue-propriété aient été correctement valorisés.

Les droits d’enregistrement ? Ils sont dus à l’achat de la nue-propriété, plus au terme de l’usufruit. L’aspect moins intéressant, c’est que vous payez 12,5 % de droits (10 % en Flandre) sur la pleine propriété du bien, du fait que le vendeur (votre société) s’en réserve l’usufruit (art. 48 C. Enr.).

Une indivision

Le terrain. Pour éviter d’avoir à payer des droits d’enregistrement sur cette pleine propriété, il faut “anticiper”, et cela dès l’achat du terrain. Au lieu que votre société achète seule ce terrain, qu’elle le fasse à 99 % : le solde de 1 %, vous l’achetez à titre personnel.

Les constructions. Votre société construit en­­suite sur le terrain. Là aussi, vous payez 1 % des travaux de votre poche et votre société en paie 99 %. Vous voilà donc, votre société et vous, pro­priétaires indivis du terrain et des constructions qui y ont été érigées.

L’achat de la nue-propriété

Moins de droits dus. Après mettons deux ans, votre société vous vend la nue-propriété de ses 99 % du terrain et des constructions. Comme vous en êtes déjà plein propriétaire à raison de 1 %, vous ne payez plus le droit de 12,5 ou 10 %, mais seulement le droit de partage de 1 %. Bien qu’il soit dû lui aussi sur la pleine propriété, l’économie sera tout de même substantielle…

Exemple. La valeur de l’immeuble est de 300 000 € (terrain inclus) et celle de sa nue-pro­priété est de 30 %. Si votre société en est pro­priétaire à 100 %, vous en paierez la nue-propriété 90 000 €, plus 37 500 € de droits d'enregistrement, soit 127 500 € en tout. Si vous avez acquis 1 % du terrain et du bâtiment, il vous en aura coûté 3 000 € (+ 375 € de droits d'enregistrement). Vous paierez alors, à l'achat de la nue-propriété, 89 100 € (297 000 € x 30 %), plus le droit de ­partage de 2 970 €, soit au total 95 445 €.

Attention ! Un bâtiment “neuf”, on peut aussi le vendre avec application de la TVA (21 %), mais ici, ce n’est en principe pas plus avantageux.

Une révision ? Si votre société est assujettie à la TVA et qu’elle affecte l’immeuble à son activité professionnelle, elle a pu récupérer la TVA qu’elle a payée en le faisant construire. Toutefois, si elle le vend dans les 15 ans (sans application de la TVA donc), elle doit en principe rembourser une partie de cette TVA récupérée. Pas, cependant, si elle n’en vend que la nue-propriété. Une révision de TVA ne doit en effet intervenir que pour des “biens d’investissement” et, d’après la Cour de cassa­tion (arrêt du 11.10.2002), la nue-propriété d’un immeuble n’en est pas un.