L’habitation est en mauvais état à cause du locataire...

Un logement en mauvais état

Normes spécifiques à Bruxelles. Le Code bruxellois du logement fixe en effet certaines normes élémentaires pour les logements mis en location (ordonnance du 17.07.2003 portant le Code bruxellois du logement et arrêté du gouvernement bruxellois du 04.09.2003) . Comme dans les autres Régions, il y a des normes en matière de santé et de sécurité, et certains équipements, comme des sanitaires, doivent être présents.

Et si vous ne les respectez pas ? Dans ce cas, le locataire bruxellois peut demander un contrôle du service d’inspection régional. Si celui-ci constate que le logement n’est pas aux normes, vous serez, en tant que bailleur, mis en demeure et on vous donnera un délai déterminé pour tout remettre en ordre. Si les travaux demandés ne sont pas réalisés dans le délai requis, vous pourrez vous voir imposer une interdiction de louer.

Attention ! Si le logement est à nouveau en ordre, en tant que bailleur, vous devez le faire confirmer par un «contrôle d’attestation de conformité».

Quelles conséquences pour le bail ?

Les Régions n’ont pas réglé cette question. Seules quelques sanctions et mesures administratives sont prévues. Dans toutes les Régions, c’est donc au juge de paix qu’il revient de trancher.

Le bail est-il nul ? S’il s’agit d’un logement loué qui n’était déjà pas en ordre à l’origine, les juges des trois Régions sont plutôt d’accord pour dire que le bail est alors nul. C’est une sanction lourde, car cela signifie que le bailleur doit rembourser tous les loyers perçus depuis le début du contrat.

Conseil. Il faut pouvoir démontrer que le logement était en ordre au début du bail. Il sera ainsi possible d’éviter la sanction de nullité, et le juge ne fera que résilier le bail.

Attention ! En Flandre et en Wallonie, vous pouvez, en tant que bailleur, demander une attestation de conformité afin de prouver que le logement était en ordre à l’origine. Ce n’est pas possible à Bruxelles, ce qui y rend l’état des lieux d’autant plus important.

Quelle est la conséquence de la nullité ? En résumé, on considère qu’il n’y a jamais eu de bail. Comme bailleur, vous devez rembourser tous les loyers perçus depuis le début. D’un autre côté, vous pouvez réclamer une «indemnité d’occupation» au locataire.

À combien s’élève cette indemnité ? Le juge (Trib. Bruxelles, 19.05.2016) a décidé qu’elle ne pouvait pas correspondre à l’entièreté des loyers. Puisque le logement présentait de nombreux défauts, la valeur locative n’était que la moitié de cette somme.

Plus lorsque le locataire est coresponsable ! En l’occurrence, le bien loué avait des problèmes d’infiltration. Cependant, d’après le service de contrôle, les problèmes d’humidité étaient aussi dus à un manque de ventilation du locataire, qui était à la base d’environ la moitié du problème.

Conseil. C’est pourquoi le juge a décidé que le locataire devait payer une indemnité plus élevée, à savoir 75 % de la valeur locative. Espérons que ce précédent vaille aussi pour les autres Régions.