Les autres doivent-ils casquer pour les mauvais payeurs ?

Assez d’argent en caisse ?

Cela reste un défi... En tant que syndic, vous devez vous assurer que l’on demande suffisamment d’argent aux copropriétaires. Afin qu’il y ait assez d’argent en caisse pour pouvoir payer toutes les factures dans les délais.

Contributions provisoires et solde. L’assemblée générale approuve chaque année le budget que vous, le syndic, avez préparé. Sur la base de ce budget, vous pouvez ensuite demander des contributions provisoires. À la fin de l’exercice comptable, le syndic soumet les comptes pour approbation à cette même assemblée. Ils servent ensuite de base pour les contributions définitives.

Conseil. Si les comptes approuvés ne sont pas attaqués par un copropriétaire dans les quatre mois, ils deviennent définitifs. Même s’ils sont contraires aux statuts ou contiennent des erreurs...

Encaisser à temps. Si un copropriétaire ne paie pas à temps, en tant que syndic, vous devez entreprendre des démarches supplémentaires. Si une mise en demeure par recommandé ne règle pas le problème, adressez-vous au juge de paix.

Besoin d’un mandat préalable ? Non, on considère généralement que vous n’avez, pour ce faire, pas besoin d’un mandat de l’assemblée générale. Il y a cependant toujours des juges de paix qui le réclament...

Les autres doivent-ils contribuer ?

Parfois, c’est (temporairement) nécessaire... Dans certains bâtiments, les statuts prévoient expressément que, si l’association des copropriétaires ne dispose pas des moyens nécessaires, les autres copropriétaires devront boucher le trou temporairement.

Et si les statuts ne prévoient rien ? Dans ce cas, en tant que syndic, vous pouvez prendre des mesures provisoires. Plus précisément, vous pouvez vous adresser aux autres copropriétaires sans qu’une décision de l’assemblée ne soit nécessaire. Ce n’est évidemment possible que dans des circonstances urgentes et exceptionnelles, et s’il n’y a pas d’autres solutions. C’est alors une mesure provisoire que vous devez prendre en tant que syndic. Ce n’est bien sûr qu’une solution temporaire, et vous devez toujours essayer d’obtenir le paiement des sommes dues par les mauvais payeurs.

Attention au délai de prescription ! Les contributions provisoires et les décomptes sont prescrits après cinq ans. Celles concernant le fonds de réserve après dix ans. Cela signifie que l’association des copropriétaires doit agir en justice dans ce délai.

Attention ! Assurez-vous de ne pas laisser passer ce délai, car sinon les autres devront finalement bien couvrir le trou.

Trop peu d’argent pour payer les factures ? Un créancier peut aussi directement s’adresser aux copropriétaires, mais seulement si l’ACP ne paie pas elle-même. Il est alors aussi possible que les créanciers agissent en justice et obtiennent du juge une décision obligeant l’ACP à les payer.

Conseil. Ils peuvent alors demander directement à un copropriétaire de payer sa part (en fonction de sa quotité), mais ils ne peuvent pas lui demander de payer la part des autres (JP Genk, 11.10.2016) .