Quand un bâtiment est-il vendu ?

Les règles juridiques

Un concours de volontés. Un contrat de vente valide naît au moment où les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix (art. 1583 C. civ.) . En principe, c’est là aussi qu’intervient le transfert de propriété, sauf si les parties ont convenu de conditions ou de délais qui postposent ce transfert.

Conseil 1. Cela vaut aussi pour un droit d’usufruit, de superficie ou d’emphytéose.

Conseil 2. Une simple déclaration de l’intention d’acheter, sans accord mutuel sur la chose ou le prix, n’est pas encore un contrat de vente valide.

Pour un immeuble aussi ? Oui, le principe du concours de volontés s’applique aussi au contrat de vente d’un terrain ou d’un bâtiment. Un tel contrat doit encore être confirmé dans un acte notarié, mais ce n’est requis que pour l’opposabilité de la convention aux tiers et pas pour sa validité entre les parties.

La preuve ? À vrai dire, un contrat de vente ne doit pas être écrit, mais c’est bien sûr utile pour sa preuve. Pour un immeuble, cet écrit est le plus souvent le compromis, mais le concours de volontés des parties peut aussi transparaître de lettres ou même de courriels.

Attention ! Un compromis comporte normalement une clause de réserve de propriété qui postpose le transfert de propriété jusqu’à la passation de l’acte notarié.

Les effets ? Si le contrat de vente est prouvé, il n’est plus possible, pour l’acheteur comme pour le vendeur, de revenir ainsi sur ses termes. Celui qui le fait néanmoins est alors tenu de réparer le préjudice qu’il cause à l’autre partie à la suite de sa rupture unilatérale. Un couple qui avait fait une offre par SMS pour une maison et s’était rétracté ensuite, a p.ex. eu à payer une indemnité égale à la différence entre le prix convenu et le prix moindre que le vendeur a ensuite obtenu d’un autre acheteur, plus un intérêt vu qu’il n’avait perçu ce prix que plus tard (Gand, 06.02.2018) .

L’impact fiscal

Amortissements et DPI. Votre société peut commencer à amortir un bâtiment et lui appliquer la déduction pour investissement (DPI) l’année où elle en devient propriétaire (ou usufruitière, etc.). Cela peut donc être éventuellement une année plus tôt que celle de l’acte notarié s’il y a déjà un contrat de vente valide sans clause de réserve de propriété.

Plus- ou moins-value. Si votre société vend un bâtiment, elle ne réalise une plus- ou moins-value, qui est alors en principe imposable ou déductible, qu’au moment où elle a une «créance certaine et liquide» sur l’acheteur. Ce n’est pas encore le cas s’il existe déjà un compromis ou une autre convention, mais assorti d’une réserve de propriété, voire bien sûr si l’acheteur n’a signé qu’une déclaration d’intention (Cass., 21.12.2017) .

Réinvestissement. Pour, notamment, la taxation étalée d’une plus-value, votre société doit réinvestir dans un délai de cinq ans si elle le fait dans un bâtiment. Un tel réinvestissement n’est effectif qu’au moment du transfert de la propriété ou du droit réel. Il est donc capital d’être extrêmement attentif à ce moment si le délai de réinvestissement est presque échu !