Achat venant d’une faillite : que (ne pas) faire ?

Enchères en lignes – meubles

Pas de droit de rétractation

Dans un contrat à distance (c.-à-d. un contrat conclu hors établissement de vente du vendeur), l’acheteur-consommateur (contrairement à l’acheteur-entreprise) dispose en principe d’un droit de rétractation, qui lui permet de décider de renoncer à l’achat dans un délai de 14 jours fixé par la loi. Cependant, ce droit de rétractation ne s’applique e.a. pas aux contrats conclus lors d’une vente aux enchères publique, comme une vente aux enchères de faillite.

Pas de garantie

Un vendeur professionnel qui vend des biens de consommation à un consommateur agissant à des fins privées est normalement tenu de fournir une garantie d’au moins deux ans pour les biens neufs, et d’au moins un an pour les biens d’occasion. En cas de vente de faillite, le curateur (ainsi que la salle de vente aux enchères à laquelle ce dernier fait appel) ne devra pas fournir de garantie sur les biens vendus, même s’ils sont neufs. En effet, les ventes judiciaires, dont les ventes de faillite, font exception à la garantie légale. Vous avez donc tout intérêt à bien inspecter ces biens avant de les acheter. Vous pouvez peut-être faire valoir la garantie du fabricant, mais cela dépend de l’âge du bien.

Enchères en ligne – immeubles

Principe : vente publique

De nos jours, la vente publique d’un bien immeuble (que ce soit dans le cadre d’une faillite ou non) se fait souvent par l’intermédiaire de Biddit ( http://www.biddit.be ). Il s’agit de la plateforme de vente en ligne des notaires belges.

Les biens immeubles provenant d’une faillite doivent en principe être vendus publiquement et, actuellement, cela se fait presque toujours par l’intermédiaire de Biddit, après désignation par le juge-commissaire d’un notaire qui prend en charge la vente (art. XX.193, §1er, C. éco.) .

Il s’agit d’une vente aux enchères, et l’acheteur est celui qui offre le prix le plus élevé. Chaque offre faite sur Biddit est contraignante, ce qui signifie souvent qu’il vaut mieux demander un prêt à l’avance (prêt qui, pour des raisons de sécurité, fait au moins l’objet d’un accord de principe).

S’il s’agit de biens appartenant en indivision à la masse faillie et à d’autres personnes, le juge-commissaire est également tenu d’ordonner la vente (art. XX.193, §2, C. éco.) .

Points d’attention

N’oubliez pas que, outre le prix d’achat, vous devez également payer des frais, comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire, etc. Vous pouvez calculer ces frais à l’aide du module de calcul disponible sur le site Internet ; ils dépendent du prix offert et sont dégressifs.

Pour éviter toute surprise, il vaut mieux lire attentivement les FAQ et conditions générales reprises sur le site Internet avant de participer à une vente aux enchères Biddit. Soyez également très attentif aux conditions de vente spécifiques du bien sur lequel vous souhaitez enchérir, ainsi qu’aux informations urbanistiques, aux informations relatives à l’installation électrique, à l’état des sols, etc. Ce sont des données que vous retrouverez également dans l’acte notarié que vous signez normalement dans le cadre d’une vente de gré à gré.

Vente de gré à gré

Biens meubles

Un curateur n’est pas obligé de vendre publiquement des biens meubles issus d’une faillite. En concertation avec le failli et avec le juge-commissaire, il peut choisir de vendre de gré à gré un ou plusieurs bien(s), ou un ensemble de biens (voir plus loin) . Cela peut être le cas lorsqu’il y a p.ex. un acheteur potentiel au moment de la faillite ou peu après.

L’acheteur ne dispose ni d’un droit de rétractation, ni d’une garantie, même dans le cadre d’une telle vente de gré à gré. Dans cette situation également, l’acheteur a tout intérêt à vérifier soigneusement les biens qu’il compte acheter. Sauf cas exceptionnel, il n’est pas possible de demander ultérieurement au curateur la résolution de la vente ou une indemnisation.

Biens immeubles

Un curateur qui souhaite vendre de gré à gré un bien immeuble provenant d’une faillite doit obtenir l’autorisation du tribunal de l’entreprise (art. 1193ter C. jud.) . Cette autorisation n’est généralement accordée que si le curateur peut prouver qu’il dispose d’une offre de gré à gré supérieure à la valeur estimée du bien. Même s’il s’agit d’un bien très spécifique (p.ex. un haras, une villa très luxueuse, etc.), le curateur peut demander à pouvoir vendre le bien de gré à gré, en faisant appel si nécessaire à un expert immobilier spécialisé ou en recourant à une presse spécifique.

Fonds de commerce

De quoi s’agit-il ?

Le curateur peut également vendre le fonds de commerce de l’entreprise faillie. Le fonds de commerce est une universalité (c.-à-d. un ensemble) de biens, composée de biens corporels et souvent aussi incorporels (nom, savoir-faire, etc.), qui doit permettre à l’entreprise de fidéliser une clientèle particulière. Le fonds de commerce comprend les machines, les équipements, les stocks, le personnel, les marques ou les brevets, etc.

Points d’attention

Le curateur ne fournira aucune garantie et choisira généralement de licencier immédiatement le personnel.

Il arrive parfois qu’un tiers reprenne l’entreprise déclarée en faillite (lisez : le fonds de commerce). Afin que les chances de réussite de la reprise ne soient pas hypothéquées, le repreneur n’est pas soumis aux mêmes obligations que celles prévues pour le cessionnaire, en cas de transfert d’entreprise par accord en dehors d’une faillite. En cas de reprise après faillite, le repreneur peut choisir les travailleurs qu’il souhaite ou non reprendre à son service. Les travailleurs ne sont pas obligés de passer au service du repreneur.

Cette situation particulière est régie par le chapitre III de la CCT n° 32bis, qui détermine les droits des travailleurs qui sont repris dans le cadre d’un transfert après faillite. Ainsi, le repreneur est libre de renégocier les conditions d’emploi des travailleurs repris. Seules l’ancienneté et les conditions de travail conclues ou appliquées collectivement au sein de l’entreprise en faillite restent en vigueur (à moins que le repreneur ne puisse les modifier d’un commun accord).

Curateur auprès du Tribunal de l’entreprise de Gand, division Dendermonde et division Gand