Vente via la loi Breyne : quand payer la dernière tranche ?

Que dit la loi Breyne sur les paiements ?

Ne payez pas plus que ce qui a été réalisé ! La loi Breyne prévoit des règles sur les paiements que le promoteur ou l’entrepreneur peut réclamer à l’acheteur. Tout d’abord, la loi interdit que des paiements soient effectués avant la conclusion du compromis de vente ou du contrat de construction. Deuxièmement, l’acompte est obligatoirement limité à un maximum de 5 % du prix total. Troisièmement, seul le paiement du prix du terrain et des travaux réalisés peut être exigé au moment de l’acte notarié. Enfin, durant la réalisation des travaux, le promoteur ou l’entrepreneur ne peut jamais facturer plus que les travaux réalisés à ce moment-là.

Double réception obligatoire. En outre, la loi Breyne prévoit une réception obligatoire en deux étapes, à savoir une réception provisoire au cours de laquelle l’acheteur reconnait que les travaux sont terminés et une réception définitive au cours de laquelle il accepte les travaux. Les deux réceptions doivent être faites par écrit, avec un intervalle obligatoire d’un an, afin que la maison ou l’appartement subisse déjà une fois toutes les saisons avant que vous ne deviez décider définitivement si tout a été fait dans les règles de l’art.

Conseil.  Une disposition contractuelle qui dérogerait à ces règles ne peut pas être appliquée.

Qu’a dit le juge à ce sujet récemment ?

Dispositions dérogatoires. Le compromis prévoyait que l’appartement ne pouvait être réceptionné qu’à titre provisoire et que les clés ne seraient remises que lorsque l’acheteur aurait payé le prix total, y compris les travaux supplémentaires. En outre, le compromis précisait que l’acheteur ne pouvait invoquer aucun motif pour suspendre les paiements.

Le solde n’aurait dû être payé qu’après la réception provisoire. Selon le juge (Trib. nl. Bruxelles 1^er octobre 2021) , ces dispositions étaient illégales. Avec la première disposition, le promoteur a tenté à tort d’imposer un paiement anticipé. Ce n’est que lorsque la réception provisoire est acceptée par l’acheteur que le solde peut être facturé. La deuxième disposition est interdite parce qu’elle visait à priver l’acheteur d’un moyen de pression en cas de défaillance du promoteur (p.ex. réalisation imparfaite ou tardive des travaux).

Comportement du promoteur = motif de résolution. Les travaux supplémentaires que le promoteur tentait de facturer avaient été amplement contestés par l’acheteur et ce dernier avait également fait des propositions pour régler le problème (p.ex. bloquer la partie contestée du prix sur un compte commun). Selon le juge, il était déraisonnable et contraire à la bonne foi que le promoteur, tout en étant conscient du litige, ait refusé les propositions de solution et continué d’exiger le paiement intégral des travaux controversés avant de chercher à procéder à la réception provisoire et au transfert des clés. Selon le juge, ce comportement déraisonnable justifiait la résolution du compromis de vente aux frais du promoteur, car l’acheteur n’aurait jamais procédé à l’achat s’il avait su que le promoteur adopterait un tel comportement obstiné et déraisonnable.