EN LIGNE DE MIRE - BAUX À LOYER - 28.05.2009

Pas question de l’augmenter à tout moment…

Pas n’importe quand et comment

En dehors de l’indexation annuelle du loyer, vous ne pouvez pas l’adapter ainsi en cours de bail. Le montant convenu doit demeurer le même, même si vous estimez à présent que ce montant n’était en fait pas correct (et que vous avez demandé trop peu à votre locataire).

Attention ! Vous n’avez pas la latitude de conclure un nouvel accord avec votre locataire dans lequel vous convenez tous deux du paiement d’un loyer plus élevé. Dans bien des cas, un tel accord ne sera pas jugé valide et il ne sera pas possible d’en forcer l’exécution. Il existe pourtant des exceptions à ce principe.

Un accord ou… le juge !

Un accord. Avant tout, un bailleur peut conclure un accord avec son locataire dans certains cas (exceptionnels), plus précisément entre le neuvième et le sixième mois précédent l’expiration de chaque triennat. Conseil. Un tel accord, mettez-le par écrit, histoire d’éviter toutes discussions par la suite.

Le juge. Un bailleur peut aussi demander une modification du loyer en cours au juge de paix, mais là aussi seulement entre le neuvième et le sixième mois qui précède l’expiration de chaque triennat, et encore dans deux cas uniquement : en cas de “travaux” et si l’on se trouve face à “des circonstances nouvelles”.

Des circonstances nouvelles

Le juge de paix peut tout d’abord autoriser une révision du loyer si la valeur locative normale du bien loué dépasse d’au moins 20 % le loyer exigible au moment du dépôt de la demande, et cela à la suite de circonstances nouvelles.

Attention ! Si la valeur locative est inférieure d’au moins 20 % par rapport au loyer actuel par suite de telles circonstances, c’est le locataire qui pourra demander une révision de son loyer.

Exemples. Des circonstances nouvelles sont p.ex. l’amélioration de la situation des quartiers environnant l’immeuble loué, l’ouverture d’un grand centre commercial dans les environs, le développement du marché locatif, … Bref, des circonstances qui ne sont nullement imputables au locataire et/ ou au bailleur.

Des travaux

Le second cas, c’est celui des travaux que le bailleur a fait exécuter dans l’l’habitation louée. Dans ce cas aussi, il peut demander une révision du loyer, pourvu que ces travaux aient été exécutés à ses frais et aient fait augmenter la valeur locative de plus de 10 %.

Attention 1 ! Vous ne pouvez invoquer cette disposition si vous ne faites procéder qu’à de purs travaux de conservation et d’entretien. Idem pour des travaux que vous avez faits pour que l’habitation réponde aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité.

Attention 2 ! Celui qui demande la révision de son loyer doit prouver que les conditions sont effectivement remplies. En cas de désaccord, le dernier mot appartient au juge. À lui alors - s’il estime les conditions d’une révision remplies - de fixer le loyer en équité. Il ne doit donc pas nécessairement adapter le loyer avec le pourcentage de variation de la valeur locative.