Votre nouvelle habitation via votre société ?

Pourquoi ne pas acheter à titre personnel ?Pour commencer, les frais d’acquisition de l’habitation ne seront pas déductibles fiscalement. Vous ne pourrez donc pas amortir cette habitation, ni déduire ses frais d’entretien, de réparation, d’aménagement, etc. Si vous voulez en outre donner votre habitation à vos enfants p.ex. dans le cadre d’un planning successoral, il y aura de lourds droits de donation (progressifs) à payer. Par contre, si votre habitation se trouve dans une société (de patrimoine), vous pouvez en donner les actions à vos enfants, plutôt que l’habitation elle-même, et cela en ne payant que 3 % de droits de donation, voire rien du tout (p.ex. si vous recourez à un notaire néerlandais).

Et pourquoi si ?Si vous achetez votre nouvelle habitation à titre personnel, vous aurez droit à un “abattement” à Bruxelles et en Flandre. Il s’agit d’une exonération des droits d’enregistrement sur la première tranche de votre achat, à concurrence de maximum 15 000 € (en Flandre) ou 75 000 € (à Bruxelles). Les sociétés n’en bénéficient pas. Si vous achetez l’habitation à titre personnel en concluant un emprunt hypothécaire et qu’il s’agit de votre “propre et unique habitation”, vous pouvez déduire les amortissements de capital et les intérêts de votre emprunt, ainsi que les primes de votre assurance solde restant dû, à concurrence de 2 840 € par an et par emprunteur. C’est la “déduction pour la propre et unique habitation” qui ne s’applique pas aux sociétés. Votre société n’aura pas davantage droit à la réduction d’impôt pour travaux économiseurs d’énergie (p.ex. pour le placement de double vitrage). Enfin, si votre logement familial vous appartient personnellement et que vous le vendez à un prix supérieur que celui auquel vous l’avez acheté, cette plus-value ne sera normalement pas imposable. Elle le sera par contre pour votre société.

Protéger votre habitation des risques de votre entreprise. Il n’y a toutefois pas que ces aspects fiscaux. Si votre habitation appartient à votre société et que celle-ci connaît des difficultés, ses créanciers pourront en principe la saisir. À l’inverse, si vous achetez votre nouvelle habitation à titre personnel, les créanciers de votre société ne pourront en principe pas s’en prendre à elle (sauf si vous vous êtes porté caution personnelle pour les dettes de votre société). Dans ces temps incertains, il s’agit d’un argument de nature à influencer votre manière d’acheter votre nouvelle habitation.

D’autres inconvénients si c’est votre société qui achète ?Outre le fait quevotre société n’a pas droit à l’abattement des droits d’enregistrement, que ni vous ni votre société n’avez droit à la déduction pour la propre et unique habitation et à la réduction d’impôt pour les travaux économiseurs d’énergie, et que votre habitation est soumise aux risques de l’entreprise, il y a encore deux gros inconvénients. Votre société aura tout d’abord moins d’intérêts notionnels à déduire. Le capital à risque sur lequel se calcule la “déduction des intérêts notionnels” (un intérêt fictif d’en principe 4,973 % calculé sur le capital et les réserves de la société) sera plus petit. Il faut en effet déduire de ce capital à ­risque la valeur comptable d’une habitation appartenant à la société et mise à la disposition de son dirigeant pour y résider.

Ensuite, le bénéfice (la plus-value) que votre société réalisera en cas de vente ultérieure de votre habitation actuelle est en principe imposable au taux de 33,99 %. Si votre société a acheté l’habitation où vous résidez pour 200 000 € voici p.ex. 15 ans et l’a amortie sur p.ex. 30 ans, cette habitation figure (après 15 années d’amortissement) dans ses comptes pour 100 000 €. Si elle la revend p.ex. 450 000 €, elle réalise une plus-value de 350 000 € (450 000 € de prix de vente - 200 000 € de prix d’achat + 100 000 € d’amortissements), sur laquelle elle paiera en principe 118 965 € d’impôt… Un énorme coût fiscal donc. Et, normalement, cette plus-value sera imposée en une fois.

Évitez une trop lourde taxation sur votre habitation. Si votre société réinvestit (“remploie”) un montant égal à la totalité du prix de vente (et donc pas seulement de la plus-value) de son habitation (450 000 € dans notre exemple), elle peut étaler l’imposition de sa plus-value au lieu d’avoir à la subir d’un seul coup. Cet investissement peut consister p.ex. à acheter une nouvelle habitation. La plus-value de 350 000 € sera alors imposée sur la période amortissable de cette nouvelle habitation (qui est en principe de 33 ans). Votre société ne verra alors imposé que 1/33 de sa plus-value de 350 000 € durant 33 ans, soit 10 600 € par an. Ainsi, son coût fiscal sera réparti sur 33 ans; elle n’aura à payer que 3 605 € d’impôt en plus chaque année au lieu de ces 118 965 € d’un coup sec.