TVA - 6 % - 01.07.2015

D’une grange vers une habitation : à 6 ou 21 % de TVA ?

Le propriétaire d’une ferme qui avait servi en partie d’habitation, en partie de grange, la fait transformer en un bâtiment qui ne servira plus que d’habitation. Y voyant des travaux de rénovation d’une habitation privée âgée d’au moins 15 ans, il paie 6 % de TVA et non 21 %.

Position de l’administration

Pour le contrôleur, la TVA due est de 21 %. Seuls les travaux de transformation d’une habitation existante peuvent être retenus pour apprécier si le taux réduit de 6 % s’applique ou pas. Donc seuls ceux relatifs à l’ancienne partie d’habitation, pas ceux relatifs à l’ancienne grange. Comme seule une partie limitée de l’immeuble transformé était une habitation, le taux de 6 % ne s’applique pas ici.

Position du juge

La Cour de cassation donne tort au fisc. Pour elle, il n’est pas requis, pour que le taux réduit puisse s’appliquer, que l’immeuble transformé ait déjà une destination de logement privé avant les travaux. Cela ne doit être le cas qu’après exécution de ceux-ci. Les 6 % peuvent donc s’appliquer à la transformation d’un bâtiment incluant une habitation et une grange en un pur bien d’habitation, à la condition toutefois qu’on en reste à une transformation et qu’on n’en soit pas arrivé à la construction d’un bâtiment neuf. Là, c’est d’office le taux de 21 % qui s’applique.

Commentaire

6 % pour les «vieilles» habitations. Le taux de TVA de 6 % prévu pour la transformation de vieilles habitations existe depuis longtemps. Seule la condition d’âge requise change parfois, passée de 20 ans à l’origine à 15 ans, puis à 5 ans actuellement et à 10 ans à partir de 2016 (du moins selon toute vraisemblance).

L’immeuble doit déjà être une habitation ! C’est ce que prétendent la plupart des contrôleurs TVA, alors qu’une circulaire dit le contraire (circ. n° 6/1986 du 22.08.1986, n° 39) . La jurisprudence leur donnait cependant le plus souvent raison, car une telle circulaire n’est bien sûr pas une loi...

La Cour de cassation est claire. Son arrêt met cette jurisprudence négative au panier. Un contrôleur ne doit donc plus s’appuyer sur elle...

Attention 1 ! Les travaux doivent être une «rénovation» et ne peuvent donner naissance à un bâtiment neuf. Il y a rénovation, dit le fisc, si « les travaux s’appuient de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment»(circ. n° 6/1986, n° 29-30) . La jurisprudence est en général d’accord.

Attention 2 ! Si vous étendez un bâtiment existant, il n’y a de rénovation pour le fisc, et donc pas de construction d’un bâtiment neuf, que si la surface de l’ancienne partie est significative par rapport à la nouvelle partie (bref, plus grande).

Conseil. Des travaux de démolition ne bénéficient en principe pas du taux réduit, sauf s’ils sont nécessaires à l’exécution des travaux qui, eux, peuvent en bénéficier (QP orale n° 10991, 28.03.2006, Chabot) .

Vous touverez l’arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 2015 sur http://astucesetconseils-independants.be/annexe  – code FI 04.19.07.