Louer votre «propre» habitation en exonération d’impôt ?

La «propre» habitation pas imposée

«Propre» ? C’est l’habitation que vous occupez au quotidien avec votre famille. C’est autrement dit l’habitation pour laquelle vous pouvez bénéficier le cas échéant de l’avantage fiscal lié au «bonus logement» lorsque vous avez emprunté pour l’acheter, la construire ou la rénover.

Exonérée d’impôt. Vous êtes en principe imposé sur les immeubles que vous possédez, qu’ils soient loués ou pas. Soit vous êtes imposé sur le revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40 %, soit sur les loyers perçus. Cela ne s’applique toutefois pas à votre «propre» habitation. Celle-ci est donc d’office exonérée d’impôt.

Attention ! Dès que vous n’habitez plus vous-même dans cette habitation, ce n’est plus non plus votre «propre» habitation et vous êtes donc en principe imposé dessus. Si vous la louez p.ex. à quelqu’un qui l’utilise à titre professionnel, vous êtes imposé sur les loyers réellement perçus. Il existe toutefois ici une exception intéressante…

Pas occupée pour des «motifs sociaux»

Pas «propre», mais quand même exonérée ! Si vous n’occupez pas vous-même cette habitation pour un motif qui a trait à votre profession ou un motif social, ce n’est en principe plus votre «propre» habitation. Le fisc admet toutefois que des motifs professionnels ou sociaux sont de «bons» motifs pour ne plus occuper votre «propre» habitation, et il continuera dès lors à considérer cette habitation comme votre «propre» habitation, exonérée d’impôt (circulaire AAFisc n° 6/2015 du 03.02.2015) .

Motifs professionnels ou sociaux ? Un motif professionnel est p.ex. la trop longue distance entre cette habitation et votre lieu habituel de travail, de sorte qu’il est impossible d’occuper vous-même votre «propre» habitation. Parmi les motifs sociaux, citons e.a. la maladie, la vieillesse, le divorce, etc.

Famille recomposée. Le fisc admet aussi l’inoccupation de votre «propre» habitation en raison de votre situation familiale au titre des «motifs sociaux». Cela arrive souvent avec les nouvelles familles recomposées. Vous êtes p.ex. divorcé et avez trois enfants, et votre nouvelle partenaire a aussi deux enfants. Il se peut alors que votre «propre» habitation soit trop petite pour accueillir tout le monde et que vous emménagiez avec votre nouvelle famille dans l’habitation plus spacieuse de votre partenaire.

Vous pouvez louer en exonération d’impôt ! Si vous n’occupez plus en effet votre «propre» habitation pour un motif professionnel ou social, elle reste votre «propre» habitation, et est donc aussi totalement exonérée d’impôt. Vous ne serez donc pas imposé si vous louez cette habitation. Ni sur le RC indexé et majoré de 40 % si vous louez à un particulier, ni sur les loyers réellement perçus si le locataire l’utilise à titre professionnel. Pas mal, si vous savez que vous seriez normalement imposé sur le RC ou les loyers aux taux «ordinaires», donc jusqu’à 50 %...

Quid de votre emprunt ? Aucun changement de ce côté non plus. Vous avez donc encore droit au bonus logement régional si vous y auriez aussi eu droit si vous occupiez vous-même l’habitation. L’avantage fiscal lié aux amortissements de capital, intérêts et primes d’assurance solde restant dû que vous payez pour votre emprunt ne sera donc pas moindre du fait que vous n’habitez plus vous-même l’habitation.