FISCOTIP - PLUS-VALUES - 28.04.2008

Déduisez donc moins de frais…

La taxation étalée

Pour rappel… vous pouvez en principe étaler l’imposition du bénéfice (la “plus-value”) que vous réalisez en vendant un investissement affecté ­depuis au moins 5 ans dans votre entreprise, que vous soyez en nom personnel ou en société.

Un réinvestissement. Une autre condition, c’est le réinvestissement de la totalité du prix de vente de l’investissement dans d’autres actifs amortis­sables (en principe, dans les 3 ans). L’imposition de la plus-value est alors étalée sur la période amortissable de l’actif de remploi.

Attention 1 ! Si une partie seulement du prix de vente est réinvestie dans le délai de remploi, toute la plus-value devient imposable, d’un seul coup. Impossible, donc, de n’étaler l’imposition que d’une partie de la plus-value.

Attention 2 ! Si vous réinvestissez dans un immeuble bâti, seule compte à titre de remploi la partie du prix relative aux bâtiments. Le terrain n’est pas pris en compte, n’étant pas amortissable, ce qui peut générer certaines surprises...

Un remploi insuffisant

Exemple. Vous avez vendu un bâtiment totalement amorti pour un prix de 300 000 € et réinvestissez à temps ce prix dans un autre immeuble de 330 000 €. Pas de problème, semble-t-il, pour béné­ficier de l’imposition étalée de la plus-value. Ce prix porte toutefois, à raison de 55 000 €, sur le terrain. Seuls 275 000 € constituent donc un ­remploi valable : 25 000 € trop peu… Si vous ne faites pas d’autres investissements, votre plus-­value se retrouvera en principe imposée en une fois… Est -ce cependant sans solution ?

Les frais accessoires. A l’achat d’un immeuble, vous payez aussi des “frais accessoires”, dont les principaux sont les droits d’enregistrement. Eux, il ne faut en principe pas les amortir avec l’actif lui-même; il est possible de les déduire en une fois (sauf les “grosses sociétés”), ce qui se fait du reste le plus souvent, vu qu’il est en principe plus intéressant de déduire des dépenses le plus vite possible. Dans ce cas-ci, cependant, pas…

Amortissez ! Si vous ne déduisez pas les frais ­accessoires, mais les amortissez eux aussi, ils ­seront considérés comme un investissement et donc comme un remploi valable pour l’imposition étalée de votre plus-value. Dans notre exemple, vous payez 34 375 € de droits d’enregistrement sur ­l’immeuble que vous achetez (275 000 € x 12,5 %). En amortissant ces frais, vous aurez réinvesti 309 375 € (275 000 + 34 375) au total, soit assez pour obtenir l’imposition étalée de votre plus-­value.

Attention ! Tout comme le terrain lui-même, les frais accessoires qui y sont relatifs ne sont pas non plus amortissables. Pour eux, il est toutefois pos­sible d’acter une réduction de valeur.

Bon à savoir 1. Vous pouvez aussi amortir d’autres frais accessoires pour faire en sorte de parvenir à un remploi suffisant : les honoraires du notaire, d’un agent immobilier ou d’un géomètre, les frais bancaires et d’assurance, etc.

Bon à savoir 2. Vous n’êtes pas tenu, en principe, d’amortir ces frais accessoires au même rythme que le bâtiment (en principe au taux de 3 %). Vous pourriez p.ex. aussi les amortir en 2 ans, pour con­server l’avantage d’une déduction “rapide” de ces frais. Il s’ensuivra toutefois aussi une imposition plus ­rapide d’une partie de votre plus-value.