Si les clients commencent à revendre…
Un promoteur immobilier vend des appartements clé-sur-porte. Un acheteur vend toutefois son appartement en construction à un autre amateur. Cela a-t-il des conséquences au niveau de ce promoteur ?
Revendu !
Un premier acheteur. Jean achète un appartement en construction à un promoteur immobilier. Voilà toutefois que sa situation financière se détériore et il décide de vendre son appartement à Pierre.
Le nouvel acheteur. Pierre relève toutefois quelques vices apparents dans l’appartement qu’il vient d’acheter et il enjoint dès lors au promoteur immobilier de les réparer.
Le promoteur. Lui objecte que son (premier) acheteur a accepté les vices apparents en achetant l’immeuble et refuse dès lors de procéder aux réparations demandées. En a-t-il bien le droit cependant ?
La réception provisoire
Lors de la première vente, seule la réception provisoire de l’appartement en construction est intervenue. Quelle importance revêt-elle ?
Attention ! Pas énorme tout compte fait, car la réception provisoire ne marque en principe que la fin des travaux, pas davantage. Elle n’implique dès lors pas une acceptation des travaux par le premier acheteur.
Par conséquent… Jean, l’acheteur initial de l’habitation, disposait d’un droit de créance à l’égard du promoteur pour les vices apparents de son appartement. En vendant son bien, Jean cède toutefois ce droit de créance contractuel au second acheteur, Pierre.
Attention ! Quand le premier acheteur revend son habitation en construction, le second acheteur est donc tout simplement subrogé dans ses droits. Cela a été confirmé en jurisprudence (Cour d’appel de Liège, 7 septembre 2004).
Ce que prévoit la loi
L’arrêt de la Cour. Si seule la réception provisoire est intervenue au moment de l’achat, le second acheteur peut, au moment où il relève l’existence de vices apparents, obliger le promoteur à les réparer ou à lui payer un dédommagement, tout comme le premier acheteur le pouvait lui aussi. Tel est ce que prévoit la loi, mais… est-il possible, à vrai dire, d’y déroger ?
Oui, la Cour permet effectivement de déroger à cette disposition légale, dès lors que la réception des travaux n’emporte pas leur acceptation, sauf… si le maître de l’ouvrage et le promoteur ont expressément prévu autre chose dans les conventions qu’ils ont passées.
Une clause dérogatoire
Pour cela, le mieux pour le promoteur, c’est d’insérer une clause ad hoc dans sa convention d’achat/vente clé-sur-porte. A cet effet, il pourrait s’inspirer du texte suivant.
Une clause type.“La réception provisoire ne se réduit pas à une simple constatation de la fin des travaux; elle emporte aussi leur acceptation. Ce faisant, l’acheteur reconnaît aussi qu’il n’existe pas de vices apparents, ou les accepte pour autant qu’il y en ait, et ne peut plus faire valoir, en aucun cas, de droit de créance à ce sujet.”
Le promoteur qui prévoit une clause de ce type dans son contrat est sûr de ne pas se retrouver face à de désagréables surprises par la suite.
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