VOTRE CONSEILLER - DROITS DE DONATION - 16.04.2008

Donation d’immeubles : cela, on le sait moins…

Quels sont les droits applicables ?

Les droits de donation variant d’une région à l’autre, il faut voir laquelle est compétente.

Le principe. Les droits applicables sont ceux de la région où le donateur a son domicile fiscal lors de sa donation et, s’il l’a eu dans plusieurs régions durant les 5 ans qui précèdent, ceux de la région où il l’a eu le plus longtemps. Peu importe donc la situation de l’immeuble donné (sauf si le donateur n’est pas un habitant du Royaume).

Exemple. Un Wallon habite Namur depuis sa naissance et donne un appartement situé à Knokke : le régime des droits wallons s’applique.

Les taux. Aujourd’hui, il arrive qu’on confonde le régime de droits applicable aux biens meubles et celui applicable aux immeubles. Pour ces derniers, les taux sont toujours progressifs et peuvent monter haut ! Prenez un immeuble de 750 000 € donné par un père à ses deux enfants. Chacun se voit donc donner une part d'immeuble valant 375 000 € et paiera 56 625 € de droits de dona­­tion en Wallonie et 55 750 € à Bruxelles.

Et le délai de 3 ans ? Si vous donnez un bien meuble (argent, actions, …) chez votre notaire, ce fort embêtant délai de 3 ans n’intervient pas : vous donnez p.ex. 1 000 000 € à votre enfant, qui paie 3 % de droits de donation et on en reste là ! Il n'y aura plus jamais de droits de succession à payer sur ce montant. Attention ! Cette règle n’est pas aussi absolue pour la donation d’un immeuble : là, ce délai de 3 ans continue de jouer pour la détermination du taux des droits de succession.

Limitez les droits de donation…

Le principe. Les taux applicables à la donation d’un immeuble se calculent sur la partie provenant du donateur. Prenons l’exemple d’une maison qui appartient à un père et à une mère : ils sont mariés sous le régime légal et ont acheté cet immeuble durant leur mariage avec de l’argent commun. S’ils la donnent à un de leurs enfants (leur fils p.ex. et ils ont encore une fille), cette maison lui est donnée par chacun d’eux pour moitié.

Conseil. Un étalement dans le temps (tous les 3 ans) peut s’avérer être une solution moins coûteuse. Il pourrait aussi être plus intéressant de faire la donation aux deux enfants, après quoi ceux-ci décident de sortir d’indivision.

Exemple. Une maison valant 500 000 € fait partie du patrimoine commun et appartient donc aux deux parents. Ils ont deux enfants : un fils et une fille. Le bien n'est donné qu'au fils. Les droits de donation sont alors calculés deux fois sur 250 000 €, ce qui donne : 2 x 26 265 € = 53 250 € (Wallonie) ou 2 x 25 750 € = 51 500 € (Bruxelles).

En deux phases. Les parents optent pour une donation à leur fils en deux fois espacées de 3 ans. Les droits de donation dus sont alors calculés quatre fois sur 125 000 €, ce qui donne : 4 x 8 125 € = 32 500 €, soit une économie de 20 750 € en Wallonie; 4 x 7 750 € = 31 000 €, soit une économie de 20 500 € à Bruxelles.

Aux deux enfants. Si les parents impliquent leur fils et leur fille dans le scénario, les droits de donation sont de 32 500 € en Wallonie et 31 000 € à Bruxelles. Lors de la sortie d'indivision, il en coûte la même chose dans les deux régions : 5 000 € (500 000 € x 1 %). Total : 37 500 € en Wallonie ou 36 000 € à Bruxelles (hors frais de notaire).

Conseil. Les parents peuvent aussi opter pour une donation en deux phases, espacées de 3 ans, à leur fils et leur fille, qui sortent ensuite d’indivision. Là, nous parvenons à 29 000 € de droits en Wallonie et 25 000 € à Bruxelles. L'économie par rapport à l'option n° 1 n'est pas négligeable.