À acquitter vous-même à l’État ?

Un immeuble à usage mixte

Qu’est-ce ? Un immeuble qui sert en partie à un usage professionnel, en partie à un usage privé : p.ex. avec un magasin au rez-de-chaussée et à l’étage un appartement où habite l’exploitant. Ou une maison dont une partie a été aménagée en un bureau, un cabinet, un atelier, etc.

Un problème ? Si vous êtes assujetti à la TVA et faites exécuter des travaux à cet immeuble par un entrepreneur (un peintre p.ex.), doit-il vous les ­facturer sous le régime du “cocontractant” (vous de­vez vous compter vous-même la TVA sur sa ­facture et la verser à l’État) ou vous établir une facture et vous y compter la TVA ? De fait, l’immeuble n’est pas 100 % privé ou professionnel.

Le cocontractant ou pas ?

Si trois conditions sont simultanément réunies, le peintre doit vous facturer sous le régime du cocontractant (AR n° 1, art. 20, § 1). Si l’une n’est pas remplie, il doit vous facturer avec la TVA (sans quoi vous ne pourrez pas la récupérer !).

1. La nature des travaux. Il doit s’agir de “­travaux immobiliers” : transformations, pose d’un nouveau toit, peinture, aménagement d’une voie d’accès, etc. La livraison et le placement de biens meubles attachés de telle façon au bâtiment qu’on ne peut plus les en séparer ainsi (ils sont destinés à y rester attachés) en sont aussi : placement d’une installation de chauffage, d’une alarme, d’une hotte dans une cuisine, etc. (AR n° 1, art. 20, § 2).

2. Vous êtes assujetti à la TVA. Vous devez avoir un numéro de TVA et déposer des déclara­tions TVA périodiques. Pas de facture sous le régime du cocontractant pour un avocat p.ex.

3. À usage professionnel. Les travaux doivent être, en tout ou partie, professionnels. L’ampleur de l’usage professionnel n’intervient pas. Dès que l’immeuble est à usage professionnel pour 1 % au moins, il faut facturer sous le régime du cocontractant. Si vous faites repeindre p.ex. votre chambre à coucher, au contraire, pas question.

Conseil. Si l’immeuble appartient à une société, la facturation se fait d’office sous le régime du cocontractant : pas d’usage privé pour une société.

À 6 ou 21 % de TVA ?

Quand c’est à vous de verser la TVA. Quand votre peintre vous facture sous le régime du cocontractant, il n’a pas à se soucier du taux de TVA applicable. À vous de voir cela. Des travaux à une habitation privée d’au moins cinq ans pourront en principe se faire à 6 % de TVA. Pour des travaux professionnels, ce sera toujours à du 21 %.

À usage mixte ? Si votre immeuble est à usage privé pour plus de 50 % et que vous en renouvelez p.ex. le toit (qui couvre tant le privé que le professionnel !), vous pouvez appliquer 6 % de TVA à toute la facture, même si une partie en est professionnelle (circ. n° 6/1986). Par contre, si l’usage professionnel est p.ex. de 60 %, vous devez compter 21 % de TVA sur 60 % de la facture et 6 % sur le reste. Si vous renouvelez p.ex. les châssis de votre bureau (100 % professionnel), vous devez compter 21 % de TVA sur la totalité de la facture qui vous sera adressée. Si vous faites peindre p.ex. votre chambre à coucher, la facture ne sera pas sous le régime du cocontractant et la TVA sera en principe de 6 %.