Avoir une résidence secondaire à l’étranger

Les conséquences pour votre société

Déductible ? En principe, votre société peut ­acheter un immeuble où elle le veut. Elle peut donc aussi amortir une résidence secondaire située à l’étranger et en déduire tous les frais : droits d’enregistrement et frais de notaire à l’achat, travaux de transformation, impôts locaux, frais d’entretien, intérêts d’un emprunt, etc.

Attention ! Pour éviter des ennuis fiscaux, il importe que son objet statutaire lui permette de faire des investissements immobiliers tant en ­Belgique qu’à l’étranger. Sinon, le fisc pourrait rejeter la déduction des frais de l’immeuble, surtout si celui-ci est à usage privé.

Et les revenus ? Si votre société loue cette résidence secondaire, les loyers qu’elle en retire seront en principe imposables dans le pays de situation de l’immeuble (la France, l’Espagne, …) et plus en Belgique. De même, si votre société vend son immeuble après quelque temps en réalisant une plus-value, celle-ci sera en principe aussi imposée dans le pays de situation du bien. Le taux d’impôt applicable sera fonction de ce pays.

Conseil. Si c’est une société de patrimoine dis­tincte qui achète l’immeuble, vous pouvez aussi vendre ses actions plutôt que l’immeuble lui-même. Vous ne réalisez alors pas une plus-value sur un immeuble, mais sur des actions, et celle-ci n’est en principe pas du tout imposable. Pour toute sûreté, mieux vaut toutefois vérifier dans la convention préventive de la double imposition concernée.

Un gros inconvénient. Si votre société possède un immeuble à l’étranger, elle aura moins d’intérêts notionnels à déduire. En effet, il faut alors retrancher la valeur comptable nette de l’immeuble (sa valeur d’acquisition moins les amor­tissements comptabilisés et le solde restant dû d’un emprunt) de ses fonds propres pour cal­­culer cette déduction. Si votre société PME possède p.ex. une villa en France, dont la valeur comptable est de 250 000 €, elle aura 12 017,50 € (4,807 %) d’intérêts notionnels en moins à déduire pour son exercice comptable 2008, ce qui n’est tout de même pas rien…

Les conséquences pour vous-même

Un avantage. Si elle met gratuitement sa villa située à l’étranger à votre disposition, pour votre usage privé, vous serez imposé sur un avantage de toute nature, comme si cette villa était en Belgique donc. Chez nous, l’avantage dépend du revenu cadastral de l’immeuble. Un tel revenu n’existant pas à l’étranger, cet avantage sera égal à la “valeur locative” réelle du bien.

Combien alors ? La valeur locative brute, c’est le loyer annuel brut moyen (loyer + avantages locatifs) que l’immeuble peut produire s’il est loué. Du résultat, on peut encore déduire les impôts payés à l’étranger pour l’immeuble. En pratique, le fisc accepte la valeur locative telle que fixée par le pays de situation de l’immeuble. Pour une résidence secondaire située en France, vous retrouvez p.ex. la valeur locative dans le calcul de la “taxe d’habitation” et de la “taxe foncière” françaises.

Conseil. Si vous ne pouvez disposer p.ex. de la résidence secondaire que durant un mois par an (du fait p.ex. qu’elle est louée les autres mois), vous n’avez alors à déclarer que la valeur locative brute pour ce seul mois.