Il y a encore une solution !

Il arrive régulièrement qu’une société construise sur le terrain d’un de ses administrateurs ou gérants ou qu’un enfant construise sur un terrain de ses parents. L’objectif est toutefois que les constructions deviennent la propriété du maître de l’ouvrage. Aussi est-il nécessaire d’opérer une “scission horizontale” entre le terrain et les constructions. Elle prend en général la forme d’un droit de superficie. Que va-t-il se passer, concrètement, si cela a été oublié ?

En cas d’oubli…

En constituant un droit de superficie, on fait en sorte que la propriété du terrain et celle des constructions érigées dessus n’appartiennent pas aux mêmes personnes : personnes physiques ou morales (une société p.ex.). Une telle scission des droits de propriété ne naît toutefois pas ainsi. Il faut établir un acte pour l’instituer et… de temps à autre, il arrive hélas qu’on l’oublie…

La conséquence principale. À défaut d’un acte (notarié), le propriétaire du terrain devient automatiquement celui des constructions érigées dessus. Précisément ce qu’on voulait éviter !

D’autres conséquences ? Il est primordial d’informer l’administration de la scission du droit de propriété, afin que le précompte immobilier relatif aux constructions soit établi au nom de celui qui les a érigées. S’il s’agit d’une société, il est important qu’elle puisse les amortir.

Voilà qui suppose d’enregistrer l’acte constitutif du droit de superficie. Le coût en est minime : les droits dus pour un tel acte ne sont que de 0,2 % de la redevance convenue. Il est absolument conseillé de constituer un droit de superficie par acte notarié, assurément si c’est fait dans la perspective de gros travaux de construction, car seul un tel acte peut être transcrit à la conservation des hypo­thèques.

Est-ce encore rectifiable ?

Une tolérance administrative. Oui, il est en­­core possible de régulariser la situation. Il suffit pour cela, même plusieurs années après l’érection des bâtiments, d’encore présenter un acte à l’en­registrement. Les parties auront toutefois à démontrer que leur intention a toujours été d’opérer une scission horizontale du droit de propriété (par le biais d’un droit de superficie).

Comment ? Cette preuve est à apporter au moyen d’éléments de fait extrinsèques à l’acte : les permis de bâtir qui ont été délivrés, la demande de financement introduite auprès d’une institution financière, les factures des travaux de construction libellées au nom du maître de l’ouvrage, le paiement de ces factures (payées et/ou comptabilisées par le maître de l’ouvrage), etc.

Ces éléments de fait sont déterminants et peuvent être si larges qu’ils ne poseront normalement pas de problème si l’intention a bien été dès le départ de scinder la propriété du terrain de celle des constructions érigées sur lui.

Attention ! Si ces éléments de fait font défaut, la cession des constructions sera considérée comme une vente et imposée comme telle. Une coûteuse affaire dans ce cas. Pour établir l’acte, mieux vaudra en outre faire appel à des spécialistes : notaire, expert-comptable, fiduciaire, ... Ils disposent de modèles pour procéder à une telle régularisation. Ceci étant, il est absolument indiqué d’éviter de telles complications et, pour cela, de tout régler avant le lancement des travaux.