Un achat “scindé” d’un appartement sur plan ?

La technique de l’achat scindé

Rappel. Cette technique est très souvent appliquée dans les faits pour acquérir une résidence secondaire, mais aussi un appartement destiné à la location. Les parents acquièrent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Ce faisant, les parents disposent de l’usufruit jusqu’à leur décès. Ils peuvent ainsi occuper l’immeuble ou le louer.

Pas de droits de succession. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et revient automatiquement aux enfants. Pour autant que l’achat scindé ait été réalisé dans les règles de l’art, les enfants deviendront pleins propriétaires de l’appartement à la côte sans devoir s’acquitter d’un seul euro de droits de succession.

À quoi faut-il être spécialement attentif ?

Chacun paie sa part. La technique de l’achat scindé exige, pour être certain de ne pas devoir payer les droits de succession ultérieurs, que chaque partie paie effectivement sa part, c’est-à-dire les enfants la nue-propriété et les parents l’usufruit.

Une donation préalable. Il arrive fréquemment que les enfants n’aient pas assez d’argent au moment de l’achat pour acquérir la nue-propriété. Les parents résolvent généralement ce problème en faisant don au préalable de la somme nécessaire aux enfants.

Avant l’acte notarié. Le fisc ayant récemment changé son fusil d’épaule (décision du 13 décembre 2007), il suffit que les enfants soient en mesure de prouver, au décès des parents, que l’argent a fait l’objet d’une donation avant le paiement du prix. À défaut, le bien immobilier sera soumis aux droits de succession au décès des parents. Cela signifie donc, concrètement, que les enfants doivent pouvoir établir qu’ils avaient reçu l’argent avant la passation de l’acte notarié (et non dès la signature du compromis).

Appartement sur plan : les règles

La “loi Breyne”. De nombreux appartements s’acquièrent “sur plan” ou en cours de construction. Ces appartements tombent sous le coup de la loi Breyne. Celle-ci prévoit que seule une partie du prix doit être payée au moment de l’acquisition (à la signature du contrat), car l’appartement est encore loin d’être achevé. Le reste peut être payé de manière étalée, en fonction de l’état d’avancement des travaux. Comment réaliser un achat scindé dans ce cas de figure ?

La position du fisc. D’après le fisc, ce type d’acquisition réglementée par la loi Breyne est en partie une “vente” (pour le terrain et les bâtiments existant au moment de la conclusion du contrat) et en partie un “contrat d’entreprise” (pour ce qui concerne l’achèvement des travaux). Les conditions posées ne sont à remplir que pour l’acquisition stricto sensu et non en ce qui concerne l’achèvement des travaux.

Concrètement. Les enfants doivent être à même de prouver au décès de leurs parents qu’ils disposaient déjà au moment de la signature du contrat des fonds nécessaires pour payer la première tranche, c’est-à-dire pour acheter l’appartement. Il ne leur est pas demandé d’apporter cette preuve pour le paiement des tranches ultérieures se rapportant à l’achèvement des travaux.