On a «oublié» de le prévoir dans le compromis...

Un droit de préemption

Le principe. Dans certains cas, un tiers à la vente a le droit d’acheter le bien par priorité aux mêmes conditions que le candidat acquéreur. Ce «droit de préemption» peut figurer p.ex. dans un contrat de bail au bénéfice du locataire ou être institué par la loi.

Conseil. En Région bruxelloise, vous pouvez voir sur le site Internet http://www.voorkooprecht.irisnet.be/preemption/fr/accueil s’il existe un droit de préemption légal. En Région wallonne sur http://agriculture.wallonie.be/apps/spip_wolwin/article.php3?id_article=47  Quant à un droit de préemption conventionnel, demandez expressément au vendeur s’il y en a un.

À prévoir dans le compromis ! Il doit comporter une clause spécifique, stipulant qu’il est conclu sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption existant, dans le délai légal ou celui fixé dans le contrat.

Conseil. Autre possibilité : reprendre une clause générale dans le compromis, stipulant que si le bien fait l’objet d’un quelconque droit de préemption, la vente est conclue sous condition suspensive. Dans ce cas, le notaire devra d’abord présenter ce droit aux personnes qui en bénéficient.

Cette clause a été oubliée...

Mais, d’après le notaire, un tel droit existe ! Il arrive plus d’une fois qu’on ait perdu de vue l’existence d’un droit de préemption lors de la conclusion du compromis. Peut-être le notaire découvre-t-il ensuite qu’il en existait en fait un.

Faut-il encore en tenir compte ? Oui. Le droit de préemption sera alors proposé quand même à celui qui en est le titulaire. Le notaire est obligé de le faire.

Attention ! Il se peut donc que le notaire vende quand même, en dépit du compromis tout à fait valable qui a été établi, à celui qui dispose d’un droit de préemption légal ou conventionnel.

L’acheteur se sent trompé. Il pensait en effet être certain d’acheter et voilà qu’il ne sait plus si cela pourra se faire.

Peut-il réclamer un dédommagement ? Pas d’office. Si le vendeur est de bonne foi et ignorait tout du droit de préemption, l’acheteur n’y aura en général pas droit. Il y a quelque temps, le Tribunal de Gand a estimé (jugement du 06.11.2012) que l’acheteur n’avait pas droit à un dédommagement dans ce cas et qu’il ne pouvait pas non plus se servir de cet argument pour se soustraire lui-même à son achat.

Que s’il prouve qu’il a subi un dommage. Si l’acheteur peut finalement acheter, il n’aura le plus souvent pas subi de dommage, mais pas toujours non plus. Il peut en effet en avoir subi un du fait que l’acte a été passé bien plus tard que convenu ou qu’il a perdu les conditions de crédit avantageuses qui lui avaient été proposées.

Et si le droit de préemption est exercé ? Là non plus, l’acheteur initial n’a pas droit automatiquement à une indemnité. À lui de prouver qu’il a effectivement subi un dommage, en raison p.ex. de la perte de temps qui est intervenue. C’est p.ex. le cas s’il a déjà résilié le bail relatif à son lieu de résidence actuel pour pouvoir occuper l’immeuble qu’il venait d’acheter.