Rembourser votre crédit hypothécaire avant son terme ?

Une tirelire excédentaire

Pour l’instant sur votre carnet d’épargne. Vous avez bien épargné au fil des ans et avez actuellement quelque 120 000 € sur votre carnet d’épargne. En soi, rien à y redire : un tel compte est liquide, vous pouvez donc facilement disposer de votre argent et ses intérêts sont exonérés d’impôt jusqu’à 1 900 € par personne et par an. Revers de la médaille : un taux d’intérêt très bas...

Plutôt rembourser votre emprunt ? Votre conjoint et vous avez p.ex. contracté en 2006 un crédit hypothécaire sur 20 ans pour acheter votre habitation. Le solde restant dû est de 100 000 € et ce crédit remplit les conditions de la déduction pour la propre et unique habitation. Pour l’année de revenus 2014, il vous donne donc droit à une déduction de 6 080 € ((2 280 € de base + 760 € de majoration durant les dix premières années) x 2). Vous songez à le rembourser avant son terme avec 100 000 € de vos 120 000 € d’épargne. Au début mai p.ex. Avec quelles conséquences fiscales alors ?

Un remboursement anticipé total

Déductible ? Non, ce remboursement de 100 000 € n’est pas déductible fiscalement, car votre crédit ne court pas encore depuis dix ans. La loi (art. 115, §1, 3° CIR 92) stipule qu’un emprunt hypothécaire doit avoir une durée d’au moins dix ans. Dès lors, un remboursement anticipé n’est déductible qu’à partir de sa 11^e année et seulement dans la mesure où la marge déductible n’est pas déjà atteinte cette année-là.

Votre mensualité courante ? Elle, vous pouvez la reprendre dans votre déclaration personnelle jusqu’en avril inclus.

Le bon timing. Si votre crédit ne court pas encore depuis dix ans, postposez donc votre remboursement anticipé jusqu’au moment où votre marge déductible pour 2014 est comblée. Avec une mensualité courante de p.ex. 900 €, cette marge de 6 080 € est atteinte en juillet (900 € x sept mois = 6 300 €). Ainsi, peu importe que vous ne puissiez plus déduire votre remboursement anticipé.

Ensuite, plus de déduction. Logique, mais il faut tout de même en tenir compte. Sans remboursement anticipé, vous pourriez encore, dans cet exemple, bénéficier de la déduction majorée pour la propre et unique habitation jusqu’en 2015, soit 12 160 € (3 040 € x 2 x 2), et de la déduction de base de 2 280 € durant les dix ans qui suivent. Soit 45 600 € (2 280 € x 2 x 10) en tout. Partant d’un avantage fiscal au taux le plus élevé (jusqu’à 50 %), c.-à-d. la règle actuelle, vous y perdriez au maximum 28 880 € (57 760 € x 50 %).

Un remboursement anticipé partiel

Les mêmes règles. Les mensualités courantes sont déductibles là aussi. Le remboursement anticipé également, si votre emprunt court déjà depuis plus de dix ans quand il intervient.

Calculer le remboursement optimal. Le mieux, c’est en effet de conserver, après le remboursement, juste assez de capital emprunté pour bénéficier encore d’une déduction optimale jusqu’à l’échéance de l’emprunt. Demandez à votre banque de vous le calculer. Du reste, si vous remboursez aujourd’hui plus par an que vous n’en pouvez déduire, un remboursement anticipé partiel vous fera économiser des intérêts tout en vous maintenant le même avantage fiscal !