BAUX À LOYER - 31.03.2014

Un bail commercial, c’est exclu...

Quelle est l’activité du locataire dans l’immeuble loué ? C’est l’activité effective de votre locataire, non le contrat que vous avez conclu avec lui, qui détermine les règles applicables. Et s’il a une activité de commerce de détail dans votre immeuble, les règles qui vous sont applicables sont alors celles, plus strictes, de la loi sur les baux commerciaux.

Cela amène parfois des surprises... Vous pensiez que votre locataire avait fait de votre immeuble un entrepôt, mais en réalité, il y a ouvert un magasin. La législation applicable est alors bel et bien celle des baux commerciaux, alors même que vous avez conclu un autre bail et que la destination de l’immeuble n’y était pas claire. Un juge de paix l’a encore confirmé voici peu (JP Gand, 28.05.2013) .

Pouvez-vous l’éviter ? Heureusement, oui. Votre locataire ne peut ouvrir ainsi un commerce de détail dans votre immeuble si vous l’avez expressément exclu dans votre bail. Que votre clause soit toutefois très claire et ne permette aucune interprétation.

Réagir à temps s’il ne respecte pas cette convention ! Même si vous avez interdit une activité de commerce de détail dans votre bail, vous risquez de voir le locataire prétendre que vous aviez donné votre autorisation pour une autre activité.

Qu’en a dit la Cour de cassation voici peu ? La Cour (Cass., 07.11.2013) a estimé que si le bailleur est un particulier, le locataire doit être en mesure de produire un document établissant que ce bailleur a accepté le changement d’affectation du bien loué. Un témoignage p. ex. ne suffit donc pas dans ce cas.

Le professionnel, lui, fera bien de réagir promptement ! La situation est quelque peu différente quand le bailleur est un commerçant. Là, une absence de réaction, alors que le bailleur voit aussi que le locataire exploite un magasin, peut déjà être suffisante en soi.

Conseil. Si vous constatez, en pareil cas, que votre locataire méconnaît son obligation, réagissez donc directement par lettre recommandée et, au besoin, entamez ensuite une procédure judiciaire.