Commencer aujourd’hui à amortir votre habitation ?

Pouvez-vous encore l’amortir ?

Médecin/dentiste depuis quelque temps déjà... Depuis que vous avez commencé à exercer, vous utilisez une partie de votre habitation (p.ex. 40 %) pour votre profession. À l’époque, vous n’avez pas commencé à amortir cette habitation, p.ex. pour ne pas être imposé en cas de revente.

Commencer à amortir aujourd’hui ? Oui, c’est possible ! Si vous avez p.ex. réalisé un bénéfice important en 2013 (qui sera donc fortement imposé), vous pouvez encore le «réduire» en commençant à amortir aujourd’hui la partie professionnelle de votre habitation.

La déduction pour investissement ? Non, vous ne bénéficiez malheureusement pas de cette déduction supplémentaire de 4,50 % liée aux nouveaux investissements. Pour cela, l’immeuble doit en effet être «neuf» et affecté intégralement et exclusivement à des fins professionnelles.

Quelle valeur amortir ?

Exemple. Vous avez acheté votre habitation 200 000 €. Elle en vaut aujourd’hui 280 000 €. Vous l’utilisez à 40 % à titre professionnel. Devez-vous dès lors amortir 40 % de 200 000 € ou - ce qui serait plus avantageux - 40 % de 280 000 € ? La loi impose d’amortir sur la base de la valeur d’investissement ou de revient (art. 61, al. 1 CIR) . D’après le fisc, cela implique évidemment qu’il vous faut choisir l’option la moins avantageuse, à savoir amortir sur la base du prix d’achat de départ, soit 200 000 €.

Que dit la jurisprudence ? Vous pouvez tenir compte de la valeur de l’immeuble au moment où vous l’avez utilisé pour la première fois à titre professionnel, c’est-à-dire l’année où vous l’avez amorti pour la première fois (Anvers, 19.11.2013) . Autrement dit, vous pouvez amortir sur une base de 280 000 € dans cet exemple.

Attention ! Vous devez prouver, p.ex. par un rapport d’évaluation d’un expert, quelle est la valeur de l’immeuble à ce moment-là et que celle-ci est donc supérieure au prix d’achat initial.

Conseil. En commençant à amortir aujourd’hui sur la base de la valeur actuelle, plus élevée, vous serez imposé sur une plus-value moindre en cas de revente ultérieure. En effet, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de vente perçu et la valeur à laquelle l’immeuble est encore acté dans la comptabilité, c.-à-d. la valeur d’investissement moins les amortissements. Donc, si vous amortissez sur la base de la valeur actuelle, plus élevée, vous augmentez la valeur d’investissement et votre plus-value ultérieure sera dès lors moindre.

Et la déduction de votre emprunt ?

Elle vous reste acquise ! Si vous avez conclu un emprunt hypothécaire après le 01.01.2005 pour l’achat de votre propre et unique habitation, vous avez en principe droit à la déduction fiscale du même nom. Si vous commencez aujourd’hui à amortir la partie professionnelle de votre habitation, vous ne perdez pas cette déduction fiscale. Vous la conservez car vous remplissiez toutes les conditions requises pour en bénéficier l’année où vous avez conclu votre emprunt. Une utilisation professionnelle ultérieure n’y change rien.

Conseil. Vous pouvez en outre déduire vos intérêts d’emprunt en frais professionnels en fonction de l’utilisation professionnelle de votre habitation.