Quand lui louer une partie de votre propre habitation ?
La déduction
Les conditions. Vous avez droit à la déduction précitée pour un emprunt hypothécaire que vous concluez pour acheter, transformer ou construire votre propre et unique habitation au 31.12 de cette année où vous le concluez (art. 104, 9° CIR 92) .
L’avantage fiscal. C’est en principe une déduction de 3 040 € par personne (année de revenus 2014) des amortissements de capital, intérêts et primes d’assurance solde restant dû (ASRD) payés.
Louer dès l’année de l’emprunt
La déduction limitée, mais non perdue. La location d’une partie de votre habitation, à votre société p. ex., ne vous fait pas perdre votre droit à cette déduction. Le fisc accepte même que vous déduisiez la totalité de vos amortissements de capital et primes d’ASRD. Vos intérêts, eux, ne sont par contre repris dans le cadre de cette déduction que pour la partie de votre habitation que vous ne louez pas. Le ministre des Finances a encore confirmé récemment cette position du fisc (quest. parl. n° 234, 07.03.2013, Marghem) .
Désavantageux ? Non, car les intérêts qui ne comptent pas pour cette déduction pour la propre et unique habitation sont déductibles de l’ensemble de vos revenus immobiliers imposables (art. 14 CIR 92) , parmi lesquels, donc, le loyer net que va vous verser votre société. Cette «déduction ordinaire d’intérêts» peut même annuler ce loyer imposable ! Quant aux intérêts repris, avec les amortissements de capital et primes d’ASRD, pour la déduction pour la propre et unique habitation, ils suffiront normalement à vous en faire atteindre le montant optimal.
Louer durant une année ultérieure
Tout à la déduction pour la propre et unique habitation. Si vous louez cette partie de votre habitation après le 31.12 de l’année de conclusion de votre emprunt, tous les intérêts de votre emprunt ne comptent que pour la déduction précitée, sur laquelle une mise en location ultérieure n’a plus le moindre impact.
Désavantageux ? Oui, car la location vous génère un revenu immobilier imposable que vous ne pouvez plus éliminer grâce à la déduction ordinaire d’intérêts de votre emprunt. En outre, vos amortissements de capital et primes d’ASRD suffisent en général à combler la marge disponible de la déduction pour la propre et unique habitation, de sorte que de facto, une partie de vos intérêts ne rapporte pas d’avantage fiscal.
Une alternative ? Si vous n’êtes pas, dès le départ de l’achat, la construction ou la transformation, sûr de louer une partie de votre habitation à votre société, ni quand, il pourrait être avantageux de garantir une partie de votre emprunt par un simple mandat hypothécaire au lieu d’une inscription hypothécaire (requise pour la déduction pour la propre et unique habitation). Les intérêts de la partie de l’emprunt garantie par le mandat ne donneront pas droit à la déduction pour la propre et unique habitation, mais bien à la déduction ordinaire d’intérêts. De quoi, à terme, vous garantir quand même de percevoir des loyers exonérés d’impôt !
Vous trouvez un exemple détaillé et la quest. parl. n° 234 sur http://astucesetconseils-societe.be/annexe - code SO 06.05.05.
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