De la brique dans votre portefeuille ?

Immobilier : brique ou papier ?

L’achat d’un immeuble. L’immobilier, c’est un investissement concret, tangible. À terme, il peut générer une plus-value, vu que la surface encore constructible reste relativement rare. Puis, vous pouvez retirer un revenu régulier d’un immeuble en le louant. Et celui-ci évolue avec l’inflation.

De la brique «papier». Si vous n’avez pas le capital pour acquérir un immeuble ou refusez les tracas juridiques, fiscaux et administratifs, vous pouvez investir dans de l’immobilier «papier», à savoir des actions de SIR (sociétés immobilières réglementées). Pour le risque et le rendement, vous êtes entre une obligation et une action.

Les impôts sur cette brique «papier»

Le précompte mobilier (Pr M). Depuis le 01.01.2017, le Pr M dû sur des dividendes est de 30 %. Il est réduit à 15 % pour les SIR qui investissent en biens immobiliers situés à 60 % au moins dans l’EEE (Espace Économique Européen) et affectés exclusivement ou principalement à des unités de logement adaptés aux soins de santé. Care Property Invest et Aedifica remplissent ces conditions.

La taxe de bourse. Elle est de 0 % à l’achat d’un fonds immobilier. Une SIR bénéficie d’une taxe de bourse réduite à 0,09 % à l’achat et à la vente. À la vente d’un fonds immobilier, deux possibilités : 0 % pour un fonds de distribution (qui verse des dividendes) et 1,32 % pour un fonds de capitalisation (qui ne verse pas de dividendes). En dépit de la taxe de bourse plus élevée, le fonds de capitalisation est à préférer, car aucun Pr M n’est dû sur le dividende capitalisé.

Points saillants

Les taux d’intérêt. Le rendement du dividende, traditionnellement intéressant dans le secteur, devient moins attrayant pour les investisseurs si le rendement des produits à revenu fixe augmente. Et, dans le même temps, la distribution de dividendes devient aussi moins tenable s’il en coûte plus pour contracter de nouvelles dettes.

Les actions individuelles. Retail Estates, avec l’immobilier spécialisé en soins de santé de Aedifica, les entrepôts de WDP et les projets du promoteur Immobel, sont sur la liste des actions immobilières intéressantes des analystes. La croissance provient pour Aedifica du vieillissement de la population d’Europe de l’Ouest. WDP aussi a le vent en poupe (rendement du dividende de 5,1 %). Le rendement du dividende d’Immobel devrait atteindre 3,3 % pour 2016.

Les fonds. Une alternative, bien plus diversifiée, ce sont les fonds investis en titres de ces entreprises immobilières. Parfois spécialisés, mais aussi investis au niveau mondial comme AXA World Funds Framlington Global Real Estate Securities, BNP Paribas L1 Real Estate Securities World Classic, Candriam Equities B Global Property Fund ou KBC Select Immo World Plus. Un investissement dans ces fonds gérés par des professionnels coûtera bien sûr plus de frais que si vous composez votre panel d’actions immobilières.

Les frais. Comptez de 2 à 3 % de frais d’entrée (uniques) dans un fonds immobilier et de 1 à 1,5 % de frais de gestion (annuels). À l’achat d’une SIR, les frais de transaction seront de ± 0,3 % et les frais de gestion de ± 0,15 %.