Un cabinet habitable et plus de déduction ?

Un cabinet dans une habitation

Un cabinet dans un appartement. Un de vos clients, titulaire d’une profession libérale, a acheté voici quelques années un appartement où il a ­établi son cabinet. Une chambre fait office de salle d’attente, une autre d’accueil, une troisième de cabinet de consultation, ...

L’achat d’une maison d’habitation. Ce client a vu une annonce pour une belle maison, qu’il voudrait acheter pour en faire son logement familial. Il vous demande s’il aura droit pour elle à la déduction pour la propre et unique habitation. Il achète là, finalement, sa propre et unique habitation, non ? Qu’en est-il ?

Le cabinet est déjà l’unique habitation. Pour le fisc, il s’agit en effet déjà d’une habitation, bien qu’il ne serve qu’à des fins professionnelles. La destination de l’appartement n’est pas pertinente; celui-ci reste vu comme étant une habitation.

Pas de déduction pour la maison. C’est malheureusement la conclusion. La maison familiale de ce client est sa deuxième habitation du point de vue fiscal et ne lui donne de ce fait pas droit à la déduction pour la propre et unique habitation. Cela a du reste été confirmé il y a peu en justice (Cour d’appel de Liège, 16 mai 2012). Même s’il n’y a pas de mobilier adéquat dans le cabinet ou même s’il fallait d’abord y faire des transformations pour pouvoir y habiter, il n’empêche qu’il est et reste une habitation du point de vue fiscal.

Comment résoudre pareil problème ?

La déduction au partenaire ? C’est déjà une possibilité à examiner, oui. Ce n’est en effet pas parce que votre client n’a pas droit à la déduction que c’est automatiquement le cas aussi pour son conjoint. Si ce dernier n’a pas encore de propre et unique habitation, il peut encore avoir droit à la déduction.

Apporter le cabinet à une société. Si votre client apporte l’appartement à une société, il peut encore obtenir la déduction pour la propre et unique habitation pour sa maison familiale, dès lors qu’à titre personnel, il n’est plus propriétaire de l’appartement : sa maison est bien alors sa propre et unique habitation.

Un coûteux avantage imposable alors ? Même pas, puisque l’appartement n’est pas à usage privé, mais purement professionnel. Pas moyen dès lors pour le fisc de compter un avantage de toute nature imposable pour lui.

De coûteux droits d’enregistrement ? En principe, un particulier doit acquitter 10 % (­Flandre) ou 12,5 % (Wallonie et Bruxelles) de droits d’enregistrement quand il apporte à une société un immeuble destiné ou affecté à l’habitation. Ici, l’appartement ne sert toutefois pas ­d’habitation, mais a été transformé en un cabinet médical ou dentaire et sert donc à un usage purement professionnel.

Parfois, il suffit de 25 €. L’usage réel de cet appartement est en effet purement professionnel. Si un fauteuil ou une table de consultation sont p.ex. fixés dans le sol du “living”, cela peut servir à prouver qu’au moment de l’apport, l’appartement est un cabinet. Le grand avantage, alors, c’est qu’il n’y a pas à payer le plein tarif des droits d’enregistrement, mais seulement le “droit fixe” de 25 €.