Location de boxes de garages : avec ou sans TVA ?

Location immobilière

En principe exonérée de TVA !

La location de biens immobiliers est un contrat entre parties par lequel un bien ou un espace immobilier est mis à la disposition d’un utilisateur, moyennant paiement et pour une durée déterminée, et qui accorde un droit d’usage exclusif de celui-ci au locataire. Il s’agit, en principe, d’une mise à disposition passive. Tout cela découle de divers arrêts de la Cour de justice de l’Union européenne (Temco Europe, Gabriele Walderdorff…).

Exceptions

Il existe quelques exceptions légales à l’exonération de cette opération en matière de TVA :

• la mise à disposition d’un garage pour véhicules (places de stationnement) ;
• la mise à disposition d’entrepôts (mais uniquement dans le cadre d’une relation B2C) ;
• la fourniture de logements meublés (hôtels, motels et autres) ;
• la mise à disposition de terrains de camping ;
• la mise à disposition de biens immobiliers par nature, dans le cadre de l’exploitation des ports, des voies navigables et des aéroports ;
• la mise à disposition d’outils et de machines installés à demeure ;
• la location de coffres-forts ;
• la location à court terme pour une période n’excédant pas six mois ;
• les leasings immobiliers ou locations-financements.

Les contrats énumérés ci-dessus doivent cependant respecter certaines conditions supplémentaires pour être effectivement soumis à la TVA. Ainsi, depuis le 1^er  juillet 2022, la fourniture de logements meublés est soumise à la TVA dans certaines circonstances, pour autant que la durée n’excède pas trois mois (voir art. 44, §3, 2° a), troisième tiret CTVA) .

TVA optionnelle

Par ailleurs, depuis le 1^er  janvier 2019, la législation prévoit également la possibilité (facultative) de soumettre à la TVA la location immobilière d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment, avec ou sans terrain attenant, mais uniquement dans un contexte B2B. La location immobilière B2B d’entrepôts est dès lors couverte par ce régime facultatif depuis cette date.

Le nom du contrat n’est pas déterminant !

Il convient de noter que la terminologie utilisée ou la dénomination d’un contrat utilisée par les parties ne détermine pas si l’opération est soumise à la TVA. Il est évident que ce n’est pas parce qu’un contrat ne fait pas référence à la «location immobilière» qu’il ne peut pas être considéré comme une location de biens immobiliers et donc être exonéré de la TVA. Ce sont les faits qui déterminent si une opération, convenue entre les parties, est soumise à la TVA ou non. Ainsi, un contrat par lequel l’utilisateur acquiert le droit d’exercer une activité professionnelle dans un espace déterminé peut être conclu entre les parties. Et il peut alors bien évidemment être soumis à la TVA.

Location de boxes de garage

En principe soumise à la TVA !

La mise à disposition d’emplacements pour véhicules est un service au sens de l’article 18, §1, al. 2, 8° CTVA et est également visée par la Directive européenne (voir introduction) . Toutefois, il convient de noter que cette dernière fait référence à la location de places de stationnement pour véhicules, alors que la législation belge fait référence à la mise à disposition d’emplacements pour véhicules. Mais, en réalité, les deux législations visent les mêmes cas. À cet égard, il ne faut pas faire de distinction entre les places de stationnement sous la forme de garages fermés (boxes) et les places de stationnement simplement délimitées par des  lignes sur le sol. Ni la durée d’utilisation (horaire, mensuelle, annuelle, etc.), ni l’interprétation faite du contrat (contrat de sécurité, location de biens, etc.) ne sont alors déterminantes. Cela avait déjà été clairement défini dans l’arrêt Morten Henriksen de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE, 13.07.1989, affaire C-173/88) .

Exceptions

Toutefois, lorsque la mise à disposition ou la location d’un garage pour véhicules est étroitement liée à un contrat de location exonéré concernant un bien immobilier destiné à un autre usage (résidentiel, commercial, etc.), de telle sorte que les deux locations constituent une seule et même opération économique, elle reste exonérée de la TVA. C’est notamment le cas lorsque le garage et le bien immobilier loué à d’autres fins font partie du même ensemble immobilier (p.ex. un immeuble d’habitation, un complexe de logements, etc.) et que les deux biens sont loués par le même propriétaire – même par le biais de contrats distincts – au même locataire. Par conséquent, les garages pour véhicules dans des immeubles d’habitation ou leurs dépendances, qui sont mis à la disposition exclusive des copropriétaires ou des locataires, ne seront pas, en principe, soumis à la TVA.

L’organisation de l’espace de stationnement sur la voie publique, moyennant paiement et contrôlée au moyen de dispositifs tels que les parcmètres ou d’autres dispositifs ayant la même fonction, n’est pas non plus visée, lorsque cette organisation découle d’une décision des autorités publiques.

Les petites entreprises : oui, mais…

Si le loueur de boxes de garage réalise un chiffre d’affaires ne dépassant pas 25 000 €, il peut en principe choisir de se soumettre au régime de franchise prévu à l’article 56bis CTVA. Dans ce cas, aucune TVA ne sera due sur la location des boxes de garage ou de l’espace de stationnement. Évidemment, il ne pourra pas non plus bénéficier d’un droit à déduction de la TVA sur ses achats ou ses frais.

Attention ! Pour calculer le seuil de 25 000 €, toutes les opérations relatives aux biens immobiliers (y compris les contrats de location immobilière) doivent être prises en compte, sauf si ces opérations sont accessoires. En d’autres termes, si une personne réalise un chiffre d’affaires de plus de 25 000 € grâce à diverses opérations de location de biens immobiliers (avec ou sans facturation de la TVA), elle ne peut pas bénéficier de ce régime !

Exemple. Si une personne loue à des tiers un certain nombre d’immeubles générant un chiffre d’affaires d’environ 54 000 € par an, et qu’elle loue également à d’autres personnes deux boxes de garage distincts, pour une valeur de 3 500 €, son revenu total provenant de la location de biens immobiliers est de 57 500 €. Comme ce chiffre d’affaires dépasse le seuil de 25 000 €, cette personne ne peut pas bénéficier du régime spécial pour petites entreprises prévu à l’article 56bis CTVA.